DNotI Deutsches Notarinstitut

Dokumentnummer: l e t zt e A k t u a l i s i e r un g :

12u162_12 24.9.2013

O L G B r a n d e n b u r g, 13.6.2013 - 12 U 162/12 BGB §§ 633, 634 Veräußerer eines Altbauobjektes kann mindestens den üblichen Schallschutz schulden Hinsichtlich eines Vorhabens zur Altbausanierung kann ein für Bauvorhaben heute üblicher (Tritt-)Schallschutz geschuldet sein, wenn der Baubeschreibung nicht zu entnehmen ist, dass der Nutzer insoweit Abstriche hinnehmen muss. (Leitsatz der DNotI-Redaktion)

Tenor Auf die Berufung des Klägers wird das am 11.07.2012 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer Einzelrichter - des Landgerichts Potsdam teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt,

I. folgende Arbeiten am Objekt M…, B… auszuführen: 1. Herstellung eines den Anforderungen an einen erhöhten Schallschutz gemäß den Vorschlägen gemäß dem Beiblatt 2 (3) der DIN 4109 bzw. der VDI 4100 (5) (SSt II) und dem Entwurf der DIN 4109-10 (4) aus dem Jahr 2000 genügenden Schallschutzes in Decke und Fußboden der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 2. Beseitigung der Riefen und Kratzer in den Fenstern der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 3. Herstellung einer raumseitigen Dichtung/dauerelastischen Verfugung der Fuge zwischen den Rahmen der Balkontüren sowie Fenster und dem Mauerwerk in der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 4. Austausch der an der Wohnungszugangstür der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5 vorhandenen Drückergarnitur aus Aluminium gegen eine solche aus Edelstahl. 5. Beseitigung der überbreiten Fuge im Bereich des Anschlusses der Wohnungszugangstür der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5 zum Treppenhaus an die Wände; 6. Beseitigung der Beschädigung an zwei Fenstern im Wohnzimmer der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 7. (entfällt); 8. Beseitigung der auf dem Oberflächenbelag des zu der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5 gehörenden Balkons vorhandenen zwei Rostflecken sowie der dort vorhandenen Beschädigung; 9. Änderung des Anschlags des jeweils linken Fensters im Schlaf- und Gästezimmers der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 10. Beseitigung der Undichtigkeit im zweiten Fenster von links im Wohnzimmer der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 11. Beseitigung der auf dem Natursteinpflaster im so genannten „F…“ vorhandenen Verunreinigungen mit Beton bzw. Zementschlämme; 12. Verfugung des Mauerwerks im sogenannten „F…“ 13. Herstellung einer für Zusteller von außen zugänglichen Briefkastenanlage; 14. Pflasterung der Gemeinschaftsfläche im Hof des Objekts mit Naturstein;

15. Herstellung einer der Baubeschreibung entsprechenden Bodenbeschichtung im Treppenhaus; 16. Herstellung einer Doppelverglasung und Beseitigung der Undichtigkeit sowie Schwergängigkeit der Treppenhausfenster; 17. Sanierung der Radabweiser an der Zufahrt zum so genannten „B…“. 18. Herstellung einer Zugangsmöglichkeit zum Dach sowie Anbringung von Sekuranten zur Sicherung bei Wartungsarbeiten; 19. Sanierung der Gitterstäbe über der Zugangstür zum Treppenhaus sowie vor den drei Fenstern der Straßenfassade im Erdgeschoss; 20. Beseitigung der Verschmierung an den Fensterfaschen der Fassade im Bereich der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5 mit Fugenmörtel; 21. Herstellung einer dem Stand der Technik und den Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechenden Zugangsleitung für den Türöffner am Tor zum sogenannten „F…“; 22. Beseitigung der „Durchbiegung“ der Kastenrinne auf dem zur vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5 gehenden Balkon und Herstellung eines einen ordnungsgemäßen Ablauf gewährleistenden Gefälles; 23. Herstellung eines fachgerechten Anstrichs der Tür zum Aufzugsvorraum im Treppenhaus sowie von deren ordnungsgemäßer Schließbarkeit; 24. Sanierung der in der Fassade vorhandenen Stahlträger, namentlich Entrostung derselben; 25. Beseitigung der Beschädigung am Innenteil der Drückergarnitur der Tür vom Hof zum Treppenhaus sowie der durch deren Anschlag an Farbe und Mauerwerk eingetretenen Schäden; 26. Herstellung der Funktionsfähigkeit des oberen Riegels am Tor zu den Abstellräumen; 27. Sanierung der Schwelle am Tor zu den Abstellräumen. 28. Beseitigung des Flecks in der Wand im Bereich hinter den Mülltonnen im sogenannten „F…“; 29. (entfällt) 30. Herstellung einer den brandschutztechnischen Anforderungen genügenden Montage des Elektroverteilers sowie des Fernmelde- und Betriebskostenanschluss-Verteilers der Wohnung Nr. 4 im Treppenhausbereich und Beseitigung der vorhandenen Brandlast; 31. Herstellung eines Anstrichs im Treppenhaus unter der Treppe im 1. Obergeschoss; 32. Beseitigung der Sichtbarkeit der Isolierung/Dämmung im Aufzugszugang des sogenannten „F…“; 33. Herstellung einer fachgerechten Leitungsdurchführung durch die Wand zu den

Kellerräumen im Bereich Erdgeschoss- Aufzugsvorraum; 34. Beseitigung folgender Mängel am Aufzug: a) nach Bestätigung des Schlüsselschalters ruckt der Fahrstuhl nur kurzzeitig an, bleibt dann stehen und setzt sich erst nach erneutem Bestätigen des Schlüsselschalters in Bewegung; b) nach dem Ausstieg aus dem Fahrstuhl und dem Betreten der Wohnung schließt die Tür zunächst korrekt, öffnet und schließt sich kurz darauf aber nochmals, ohne dass eine Betätigung des Aufzugstasters erfolgte; c) (entfällt) sowie

II. folgende Arbeiten in der Wohnung Nr. 5 des Objekts M…, B…, auszuführen: 1. Austausch der Dichtlippe an der Aufzugs-/Wohnungszugangstür; 2. Beseitigung des Klemmens/Hakens der Drückergarnituren an den Türen im Schlafzimmer und im Arbeitszimmer 3. (entfällt); 4. Beseitigung des Gefälles des Fußbodens im Bereich des Wohnungseingangs sowie der angehobenen/gelösten Dielen; 5. Herstellung eines fachgerechten Anschlusses der Gipskartonbekleidungen der Wände an das Sichtmauerwerk in sämtlichen Räumen außer dem Bad und dem Gästebad 6. Herstellung/Montage einer gefliesten Revisionsklappe im Gästebad 7. Herstellung einer fachgerechten Fuge zwischen Türsturz und Türrahmen im Eingangsbereich; 8. (entfällt) 9. Herstellung eines Abschlusses/Übergangs des Fußbodenbelages der Wohnung (Dielen) zu demjenigen des Treppenhauses unmittelbar unter der Wohnungstür zum Treppenhaus; 10. Herstellung einer ausreichenden Zuluftöffnung (Unterschnitt) im innen liegenden Bad 11. Beseitigung von Verschmutzungen (Betonklecks) am Sichtmauerwerk; 12. Austausch/Fixierung der sich hebenden Dielen im Wohnzimmer unter dem Esstisch; 13. (entfällt) 14. Herstellung eines funktionsfähigen Telefon- und Internetanschlusses

15. (entfällt) Im Übrigen werden die Klage abgewiesen und die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Am 30.12.2002 schlossen der Kläger, seine damalige Lebensgefährtin M… F… und die Beklagte einen notariellen Vertrag über den Erwerb einer unter Nr. 5 bezeichneten Eigentumswohnung in dem zu sanierenden, denkmalgeschützten Industriebaugebiet „H…“ auf dem Grundstück M… in B… zum Kaufpreis von 194.620,00 €. Der Kläger war bei dem Sanierungsvorhaben für die Beklagte teilweise als Fachplaner der Gewerke Heizung und Sanitär tätig. Die der Beklagten obliegenden Sanierungspflichten sollten unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes erfolgen. § 2 des Vertrages enthielt eine Klausel, wonach der Beklagten hinsichtlich der Sanierungsleistungen ein „billiges Ermessen“ eingeräumt werden sollte. Für die Mängelhaftung sollte die VOB als vereinbart gelten. In Abänderung derselben sollte die Gewährleistungsfrist 5 Jahre ab Übergabe betragen. Die bei Übergabe des Kaufgegenstandes protokollarisch festgestellten Mängel sollten auf Veranlassung und Kosten von der Beklagten behoben werden. Im Übrigen sollten die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer bestehen bleiben. Unter § 4 vereinbarten die Parteien, dass als Fertigstellung die gemeinsame Abnahme der Wohnung nach Bezugsfähigkeit gelte. Für den Fall, dass der Käufer der Abnahme ohne Angabe von Gründen fernbleibe, sei das Protokoll einseitig vom Verkäufer aufzustellen. Der Kaufgegenstand gelte damit als abgenommen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sollte durch die Verwaltung gemäß WEG gegebenenfalls unter Anwesenheit von Erwerbern erfolgen. Vom Tage der Übergabe sollte der Käufer in den bestehenden Verwaltervertrag gemäß WEG mit allen Rechten und Pflichten eintreten; gegenwärtiger Verwalter zum Vertragszeitpunkt war die Verkäuferin. Abschließend regelte § 4 des Vertrages, dass der Eigentümergemeinschaft vorbehalten bleibe, eine andere Verwaltung zu wählen oder die bestehende Verwaltung durch einen Beirat zu ergänzen. Gegenstand des Vertrages war zugleich die von der Beklagten erstellte Bauschreibung (vgl. Bl. 235 ff. der Akte).

Wegen der Einzelheiten wird auf auf den Vertrag vom 30.12.2002 in der auszugsweise zur Akte gereichten Anlage B5 (Bl. 243 d. A.) Bezug genommen. Mit notariellem Vertrag vom 26.07.2004 trat die Lebensgefährtin ihren Auflassungsanspruch an den Kläger ab, der ihr gegenüber sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag vom 30.12.2002 übernahm und sich zur Freistellung gegenüber seiner Lebensgefährtin verpflichtete. Die Beklagte erbrachte in der Folgezeit die Sanierungsleistungen und meldete das Gemeinschaftseigentum sowie die streitgegenständlichen Wohnungen im Herbst 2004 als bezugsfähig. Sie lud - ungeachtet geäußerter Bedenken des Verwaltungsbeirats der WEG - zu einem Abnahmetermin hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums am 12.11.2004 ein, an dem der Kläger nicht teilnahm. Das Abnahmeprotokoll wurde von der Beklagten für die Übernehmer und Übergeberseite unterschrieben. Am 21.01.2005 übergab die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung an den Kläger. Bereits zu diesem Zeitpunkt zeigte der Kläger verschiedene Mängel am Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum an. Im Protokoll der Begehung vom 21.01.2005 (Bl. 142 der Beiakte 10 O 285/10) ist unter Abnahme vermerkt: „Die Abnahme erfolgte mit folgenden Mängeln/Restarbeiten: s. Anlage (Mängelliste zur Bauabnahme)“. Das Protokoll wurde an der dafür vorgesehenen Stelle lediglich seitens der Beklagten unterschrieben. Der Kläger paraphierte lediglich die einzelnen Seiten am unteren Seitenrand und vermerkte auf Seite 3 zum Abnahmeprotokoll, dass die vorstehenden Feststellungen sich auf die bei der Abnahme sichtbaren Mängel beziehen und eine ergänzende Stellungnahme vorbehalten bleibe. Der Kläger zahlte den vereinbarten Kaufpreis nicht sondern hinterlegte auf dem Notaranderkonto des beurkundenden Notars … zunächst lediglich einen Betrag in Höhe von 30.000,00 €. Im Sommer 2007 zahlte er einen weiteren Teilkaufpreisanteil in Höhe von 60.000,00 €. Zwischen den Parteien kam es in Bezug auf den unvollständig hinterlegten Kaufpreis zu einem Rechtsstreit vor dem Landgericht Potsdam (4 O 210/05) über einen Rückabwicklungsanspruch der hiesigen Beklagten. Mit Urteil vom 22.05.2009 wurde die Klage abgewiesen, weil wegen diverser bestehender Mängel die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung verneint worden war. Am 11.11.2009 hat der Kläger in diesem Prozess seine Klage wegen Mangelbeseitigung/ Nacherfüllung beim Landgericht Potsdam eingereicht, die der Beklagten am 09.01.2010 zugestellt worden ist. Mit Schriftsatz vom 19.01.2010, der Beklagten zugestellt am 22.01.2010, hat der Kläger seine Klage erweitert. Er hat insgesamt 49 Mängel geltend gemacht, deren Beseitigung bzw. Nachbesserung er von der Beklagten begehrt. Zur Begründung hat sich der Kläger auf das im Rechtsstreit vor dem Landgericht Potsdam zum Az.: 4 O 210/05 eingeholte Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. S… vom 14.12.2006 und des Dipl.-Ing. H… vom 28.12.2007 bezogen. Die Beklagte hat u.a. die Ansicht vertreten, dass dem Kläger die Prozessführungsbefugnis und die Aktivlegitimation fehle, weil die geltend gemachten Ansprüche nur allen Wohnungseigentümern gemeinsam zustehen würden. Darüber hinaus hat sie die Einrede der

Verjährung hinsichtlich etwaiger Mangelbeseitigungsansprüche am Gemeinschaftseigentum erhoben. Das Landgericht Potsdam hat die Verwertung des im Rechtsstreit vor dem Landgericht Potsdam zum Az.: 4 O 210/05 eingeholten Sachverständigengutachtens des Dipl.-Ing. S… - Nr. 90/2006 vom 14.12.2006 - angeordnet. Darüber hinaus hat die Kammer ergänzend durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Dipl.-Ing. S… vom 05.10.2011 über die vom Kläger behaupteten Mängel Beweis erhoben. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird ergänzend auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, vgl. § 540 ZPO. Mit einem am 11.07.2012 verkündeten Urteil hat das Landgericht unter Abweisung der Klage im Übrigen die Beklagte verurteilt, folgende Arbeiten in der Wohnung Nr. 5 des Objektes M… in B… auszuführen: - Austausch der an der Wohnungszugangstür der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5 vorhandenen Drückergarnitur aus Aluminium gegen eine solche aus Edelstahl, - Beseitigung des Klemmens/Hakens der Drückergarnituren an den Türen im Schlafzimmer und im Arbeitszimmer, - Beseitigung des Gefälles des Fußbodens im Bereich des Wohnungseingangsbereichs sowie der angehobenen/gelösten Dielen, - Herstellung eines fachgerechten Anschlusses der Gipskartonbekleidungen der Wände an das Sichtmauerwerk in sämtlichen Räumen außer dem Bad und dem Gästebad, - Herstellung/Montage einer gefliesten Revisionklappe im Gästebad, - Herstellung einer fachgerechten Fuge zwischen Türsturz und Türrahmen im Eingangsbereich, - Herstellung einer ausreichenden Zuluftöffnung (Unterschnitt) im innen liegenden Bad, - Herstellung eines Abschlusses/Übergangs des Fußbodenbelages der Wohnung (Dielen) zu demjenigen des Treppenhauses unmittelbar unter der Wohnungstür zum Treppenhaus, - Beseitigung von Mörtelresten/-klecksen im Sichtmauerwerk, - Austausch/Fixierung der sich hebenden Dielen im Wohnzimmer unter dem Esstisch. Im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen, weil die vom Kläger am Sondereigentum gerügten Mängel nicht bestünden oder nicht als gewährleistungsrelevant einzuschätzen seien und die Beseitigung der gerügten Mängel am Gemeinschaftseigentum wegen eingetretener Verjährung nicht durchsetzbar sei. Die Kosten hat das Landgericht dem Kläger zu 80 % und der Beklagten zu 20 % auferlegt. Hiergegen richtet sich die Berufung beider Parteien. Der Kläger meint, dass das Landgericht zu Unrecht die Klage auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum wegen eingetretener Verjährung abgewiesen habe. Eine Abnahme des

Gemeinschaftseigentums sei weder durch ihn, vertreten durch die Beklagte, noch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt. Das Gemeinschaftseigentum müsse durch jeden Erwerber abgenommen werden, denn jeder Wohnungseigentümer habe aus seinem Vertrag mit dem Bauunternehmer einen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum. Soweit der von dem Notar der Beklagten entworfene Bauträgervertrag hierzu eine andere Regelung vorsehe, sei diese unwirksam, weil sie den Kläger unangemessen benachteilige. Eine Abnahme sei auch nicht am 12.11.2004 durch den Verwaltungsbeirat erfolgt. Schließlich habe auch eine Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht vorgelegen, was sich aus den diversen Mängeln, die auch vom Landgericht Potsdam in dem Rechtsstreit 4 O 210/05 festgestellt worden seien, ergebe. Soweit die Mängel am Sondereigentum durch das Landgericht nicht anerkannt worden seien, habe es den Sachverhalt nicht hinreichend aufgeklärt oder sei von einer unzutreffend rechtlichen Bewertung ausgegangen. Die Beklagte greift das landgerichtliche Urteil insoweit an, als das Landgericht sie zur Beseitigung der Mängel gem. Ziffer I.4 sowie Ziffer II.2, II.3, II.4, II.9, II.10, II.11, II.12, II.13 und II.15 verurteilt hat. Hierzu ist sie im Wesentlichen der Ansicht, dass die von ihr erbrachte Leistung fachgerecht gewesen sei. Soweit der Kläger ihm vom Landgericht zugesprochene Mangelbeseitigungsansprüche geltend gemacht habe, sei er als Fachplaner selbst damit beauftragt gewesen sei, weshalb deren Geltendmachung widersprüchlich sei. Im Übrigen habe das Landgericht in seiner Entscheidung nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Sanierung der streitgegenständlichen Wohnung auf der Grundlage des Denkmalschutzes erfolgen sollte und ihr diesbezüglich ein weites Ermessen in Detailfragen zugestanden habe. So seien die vom Kläger teilweise gerügten Mängel allein aus diesem Grunde schon nicht berücksichtigungsfähig, da sich die Arbeiten im Einklang mit den Sanierungskonzeptionen für ein altes Gebäude befänden. Soweit das Landgericht die Klage hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums wegen Verjährungseintritts abgewiesen habe, verteidigt die Beklagte das Urteil des Landgerichts. Der Kläger beantragt, die Beklagte unter teilweise Abänderung des Urteil des Landgerichts Potsdam vom 11.07.2012, Az. 8 O 469, zu verurteilen,

I. folgende Arbeiten am Objekt M…, B… auszuführen: 1. a) Herstellung eines den Anforderungen an einen erhöhten Schallschutz gemäß den Vorschlägen gemäß dem Beiblatt 2 (3) der DIN 4109 bzw. der VDI 4100 (5) (SSt II) und dem Entwurf der DIN 4109-10 (4) aus dem Jahr 2000 genügenden Schallschutzes in Decke und Fußboden der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; b) hilfsweise hierzu, in der Wohnung Nr. 5 des Objektes M…, B…, einen den Mindestanforderungen der DIN 4109(1) genügenden Schallschutz in Decke und Fußboden herzustellen,

2. Beseitigung der Riefen und Kratzer in den Fenstern der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 3. Herstellung einer raumseitigen Dichtung/dauerelastischen Verfügung der Fuge zwischen den Rahmen der Balkontüren sowie Fenster und dem Mauerwerk in der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 4. Beseitigung der überbreiten Fuge im Bereich des Anschlusses der Wohnungszugangstür der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5 zum Treppenhaus an die Wände; 5. Beseitigung der Beschädigung an zwei Fenstern im Wohnzimmer der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 6. Herstellung gleichmäßiger Brüstungshöhe im Schlafzimmer und im Kinderzimmer der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 7. Beseitigung der auf dem Oberflächenbelag des zu der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5 gehörenden Balkons vorhandenen zwei Rostflecken sowie der dort vorhandenen Beschädigung; 8. Änderung des Anschlags des jeweils linken Fensters im Schlaf- und Gästezimmers der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 9. Beseitigung der Undichtigkeit im zweiten Fenster von links im Wohnzimmer der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5; 10. Beseitigung der auf dem Natursteinpflaster im sogenannten „F…“ vorhandenen Verunreinigungen mit Beton bzw. Zementschlämme; 11. Verfugung des Mauerwerks im sogenannten „F…“ 12. Herstellung einer für Zusteller von außen zugänglichen Briefkastenanlage; 13. Pflasterung der Gemeinschaftsfläche im Hof des Objekts mit Naturstein; 14. Herstellung einer der Baubeschreibung entsprechenden Bodenbeschichtung im Treppenhaus; 15. Herstellung einer Doppelverglasung und Beseitigung der der Undichtigkeit sowie Schwergängigkeit der Treppenhausfenster; 16. Sanierung der Radabweiser an der Zufahrt zum sogenannten „B…“. 17. Herstellung einer Zugangsmöglichkeit zum Dach sowie Anbringung von Sekuranten zur Sicherung bei Wartungsarbeiten; 18. Sanierung der Gitterstäbe über der Zugangstür zum Treppenhaus sowie vor den drei Fenstern der Straßenfassade im Erdgeschoss; 19. Beseitigung der Verschmierung an den Fensterfaschen der Fassade im Bereich der vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5 mit Fugenmörtel; 20. Herstellung einer dem Stand der Technik und den Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechenden Zugangsleitung für den Türöffner am Tor zu so genannten „F…“;

21. Beseitigung der „Durchbiegung“ der Kastenrinne auf dem zur vom Kläger bewohnten Wohnung Nr. 5 gehenden Balkon und Herstellung eines einen ordnungsgemäßen Ablauf gewährleistenden Gefälles; 22. Herstellung eines fachgerechten Anstrichs der Tür zum Aufzugsvorraum im Treppenhaus sowie von deren ordnungsgemäßer Schließbarkeit; 23. Sanierung der in der Fassade vorhandenen Stahlträger, namentlich Entrostung derselben; 24. Beseitigung der Beschädigung am Innenteil der Drückergarnitur der Tür vom Hof zum Treppenhaus sowie der durch deren Anschlag an Farbe und Mauerwerk eingetretenen Schäden; 25. Herstellung der Funktionsfähigkeit des oberen Riegels am Tor zu den Abstellräumen; 26. Sanierung der Schwelle am Tor zu den Abstellräumen. 27. Beseitigung des Flecks an der Wand im Bereich hinter den Mülltonnen im sogenannten „F…“; 28. Herstellung einer den brandschutztechnischen Anforderungen genügenden Montage des Elektroverteilers sowie des Fernmelde- und Betriebskostenanschluss-Verteilers der Wohnung Nr. 4 im Treppenhausbereich und Beseitigung der vorhandenen Brandlast; 29. Herstellung eines Anstrichs im Treppenhaus unter der Treppe im 1. Obergeschoss; 30. Beseitigung der Sichtbarkeit der Isolierung/Dämmung im Aufzugszugang des so genannten „F…“; 31. Herstellung einer fachgerechten Leitungsdurchführung durch die Wand zu den Kellerräumen im Bereich Erdgeschoss- Aufzugsvorraum; 32. Beseitigung folgender Mängel am Aufzug: a) nach Bestätigung des Schlüsselschalters ruckt der Fahrstuhl nur kurzzeitig an, bleibt dann stehen und setzt sich erst nach erneutem Bestätigen des Schlüsselschalters in Bewegung; b) Nach dem Ausstieg aus dem Fahrstuhl und dem Betreten der Wohnung schließt die Tür zunächst korrekt, öffnet und schließt sich kurz darauf aber nochmals, ohne dass eine Betätigung des Aufzugstasters erfolgte; c) Es öffnen sich teilweise beide Aufzugstüren, obwohl nur ein Schlüsselschalter betätigt wurde; sowie

II. folgende Arbeiten in der Wohnung Nr. 5 des Objekts M…, B…, auszuführen: 1. Austausch der Dichtlippe an der Aufzugs-/Wohnungszugangstür; 2. Herstellung einer fachgerechten Fuge zwischen Türsturz und Türrahmen im Eingangsbereich;

3. Austausch der Drückergarnitur im Abstellraum gegen das vertraglich vereinbarte Fabrikat der Fa. Ho…; 4. Herstellung eines funktionsfähigen Telefon- und Internetanschlusses sowie 5. Herstellung der Schließbarkeit der Wohnungstür am Aufzug durch Heranziehen. und schließlich die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Die Beklagte beantragt, die Berufung des Klägers zurückzuweisen. Darüber hinaus beantragt die Beklagte, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 11.07.2012, Az.: 8 O 469/09, die Klage kostenpflichtig abzuweisen. Der Senat hat die Akten des Landgerichts Potsdam zum Az.: 4 O 210/05 und zum 10 O 285/10 (Brandenburgisches Oberlandesgericht 5 U 58/12) sowie die Akten des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel Az.: 37 C 366/09 beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht. Soweit der Kläger zunächst auch noch die Beseitigung von Graffiti-Beschmierungen an der Hauswand des Gebäudes begehrt hat, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.

II. Die Berufung des Klägers ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt worden. Der Kläger rügt die fehlerhafte Anwendung materiellen Rechts und die verfahrensfehlerhafte Nichtaufklärung weiterer Mängel. Er macht somit Berufungsgründe gem. § 513 ZPO geltend. Die Berufung der Beklagten ist fristgerecht eingelegt worden und auch im Übrigen zulässig. Auch die Beklagte rügt die fehlerhafte Anwendung materiellen Rechts durch das Landgericht im Hinblick auf die Zuordnung einzelner Bereiche des Gemeinschaftseigentums zum Sondereigentum sowie die vom Landgericht subsumierten Mängel. Auch insoweit werden Berufungsgründe i.S.v. § 513 ZPO geltend gemacht. Soweit die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung erklärt hat, unter anderem auch die unter Ziff. II.13 und II.15 der im angefochtenen Urteil genannten Mängel angreifen zu wollen, geht der Senat von einem offensichtlichen Versehen aus. Ausweislich des Urteilstenors ist zu diesen Punkten eine Verurteilung der Beklagten gar nicht erfolgt. Das Gleiche betrifft auch den vom Landgericht abgewiesenen Nacherfüllungsanspruch zu Ziff. II.3. Entgegen der vom Kläger vertretenen Auffassung ist die Berufung der Beklagten zu den Punkten II.5 und II.7 zulässig. Zwar trifft es zu, dass die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung auf S. 8

unter Ziff. III.1.1.1 die Punkte zu den Ziff. II.5, II.6 und II.7 nicht ausdrücklich aufgeführt hat. Dies ist jedoch unerheblich, weil sich aus den folgenden Ausführungen auf S. 12 ff. der Berufungsbegründung ergibt, dass auch die Ziffern II.5, II.6 und II.7 Gegenstand des Berufungsbegehrens der Beklagten sein sollen. Die Berufung des Klägers hat in dem aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Die Klage ist zulässig. Der Kläger ist für die geltend gemachten Nacherfüllungsansprüche prozessführungsbefugt. Die Prozessführungsbefugnis ist das Recht, über das behauptete (streitige) Recht einen Prozess als die richtige Partei im eigenen Namen zu führen, ohne dass eine eigene materiell-rechtliche Beziehung zum Streitgegenstand vorzuliegen braucht (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl., 2012, vor § 50, Rn. 18). Im Wohnungseigentumsrecht ist anerkannt, dass der Erwerber von Wohnungseigentum grundsätzlich berechtigt ist, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind (vgl. BGH BauR 2007, S. 1221; BGHZ 169, S. 1 ff). Hierzu zählen auch solche Rechte, die ihrem Inhalt nach auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind und deshalb der Gemeinschaft zugute kommen (vgl. BGH BauR 2007, S. 1221). In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist dies insbesondere auch für den Mängelbeseitigungsanspruch anerkannt (vgl. BGH a.a.O., m.w.N.). Demgegenüber ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte von vornherein allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen (vgl. BGH, a.a.O.; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 14. Aufl. 2013, Rn. 476 m.w.N.). Darüber hinaus kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen gegenüber dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Insoweit ist z.B. anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG entscheiden kann, wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums einen Vorschuss zu fordern (vgl. BGH, a.a.O.; BGHZ 81, S. 35, 38; BauR, 1997, S. 488). Dies gilt nach der Grundlagenentscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. BauR 2007, S. 1221) auch für die gemeinschaftliche Durchsetzung eines auf die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruches. Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem solchen Falle die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte an sich, begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit, was ein selbständiges Vorgehen der Erwerber gem. § 21 Abs. 1 WEG ausschließen würde (vgl. BGH, BauR 2007, S. 1221). Ein solches „An-sich-Ziehen“ der Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat es im Streitfall indessen nicht gegeben. Auch wenn die Beklagte vorgetragen hat, dass der Kläger der Einzige sei, der in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum Mängel behauptet und auch eine Abnahme verweigert hat, stellt dies kein ausdrückliches Ansichziehen der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Einen weitergehenden Beschluss hat die Beklagte nicht

vorgetragen. Es bleibt daher dabei, dass der Kläger den Nacherfüllungsanspruch nicht nur hinsichtlich seines Sondereigentums, sondern auch im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum geltend machen kann. Die Klage ist auch ganz überwiegend begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte hinsichtlich der bestehenden Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum einen Nacherfüllungs- bzw. Mangelbeseitigungsanspruch gem. § 634 Nr. 1 BGB. Auf den hier zu entscheidenden Streitfall findet das Werkvertragsrecht des BGB Anwendung. Entgegen der im Vertragstext selbst verwendeten Terminologie ist von einem Werkvertrag gem. § 631 BGB auszugehen. Der Bauträgervertrag zwischen Bauträger und Erwerber des Objektes ist ein Vertrag eigener Art, der neben werkvertraglichen Elementen auch kaufrechtliche Elemente (z.B. bzgl. des Grundstückserwerbs) sowie Elemente des Geschäftsbesorgungsvertrages enthält (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., 2013, § 675, Rn. 18). Ist das Bauwerk im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits fertig gestellt, spricht zwar einiges für die Annahme eines Kaufvertrages (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O.). Sachlich gelten die §§ 633 BGB jedoch für alle Werkverträge, wozu auch der Bauträgervertrag zählt, wenn es um die Mängel des Bauwerks bei Erstellung nach Vertragsschluss geht (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., vor § 633, Rn. 3 m.w.N.). Dies entspricht auch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Erwerb sanierter Altbauwohnungen. Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist (vgl. BGH, NJW 2007, S. 3275). Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (vgl. BGH, NJW 2007, S. 3275 ff.; mit zustimmender Anm. Locher, Umfang der Herstellungspflicht bei Altbausanierung, jurisPR-PrivBauR 9/2007 Anm. 3; BGHZ 164, S. 225; BauR 2005, S. 542, 544). Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte im Streitfall für Sachmängel an der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts. Sie hat sich in den Verträgen mit den Erwerbern aller Wohnungen in dem streitgegenständlichen Sanierungsgebiet M… in B… zu umfangreichen Maßnahmen verpflichtet, die dem gesamten, zuvor als Industriekomplex genutzten Objekt einen neuen Charakter gaben. Dazu dienten umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten im Altbaubestand. Derartige Arbeiten sind aus der Sicht der Erwerber der Wohnungen derart umfassend, dass sie nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind und die Anwendung des Werkvertragsrechts auf Mängel der gesamten Bausubstanz rechtfertigen (vgl. zu einer ähnlichen Konstellation zum Wohnungsumbau bei Kasernen alliierter Streitkräfte BGH, NJW 2007, S. 3275 ff.). Insbesondere ist der Altbaubestand einer umfangreichen Modernisierung unterzogen worden. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass die Baumaßnahmen für das gesamte Gebäude technisch und funktional aufeinander abgestimmt waren (vgl. auch BGH, a.a.O.).

Entgegen der von der Beklagten vertretenen Auffassung wurde die VOB/B in der bei Vertragsschluss geltenden Fassung nicht in den Vertrag zwischen den Parteien einbezogen. Die VOB/B wird nur Bestandteil eines Bauvertrages, wenn die Parteien dies wirksam vereinbaren (Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 1239). Da die VOB/B weder Gesetz noch Rechtsverordnung, sondern Vertragsrecht ist, gilt sie nicht automatisch (Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 1239). Zwar bedarf die Vereinbarung der VOB/B keiner besonderen Form, ein Bezug unter allgemeinem Hinweis auf die VOB/B reicht grundsätzlich aus (vgl. Ingenstau/Korbion/Sienz, VOB-Kommentar, 18. Aufl., Anh. 4, Rn. 40; Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 1239). In der Rechtsprechung ist allerdings anerkannt, dass sich widersprechende oder auslegungsbedürftige Einbeziehungsklauseln nicht zu einer wirksamen Einbeziehung führen (vgl. OLG Celle, NJWRR 1997, S. 82; OLG München, BauR 2003, S. 1719; Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 1240). Auf dieser Grundlage haben die Parteien die VOB/B nicht wirksam zur Vertragsgrundlage gemacht. Eine ausdrückliche Einbeziehung der gesamten VOB/B findet sich im Vertrag vom 30.12.2002 nicht. Die im Vertrag enthaltene Formulierung: „Für die Mängelhaftung gilt die VOB/B als vereinbart. In Abänderung derselben beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre ab Übergabe (…) die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche gegenüber Käufer verbleiben bestehen.“ lässt eine unbedingte Einbeziehung der VOB/B ebenfalls nicht erkennen. So enthält die Vertragsformulierung schon selbst die Einschränkung, dass die VOB/B nur hinsichtlich der Mängelhaftung als vereinbart gelten soll. Da jedoch auch hier vertragliche Modifizierungen vorgenommen wurden, ist nicht erkennbar, in welchem Bereich überhaupt eine Anwendung der VOB/B erfolgen soll. Dies hat zur Folge, dass die gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften der §§ 633 ff. BGB Anwendung finden. Der Kläger ist zur Geltendmachung etwaiger Mängel am Gemeinschaftseigentum aktivlegitimiert. Die Anspruchsberechtigung des Klägers als Rechtsträger folgt hier hinsichtlich der Nacherfüllungs- und Mängelansprüche aus dem notariellen Vertrag vom 30.12.2002. Ansprüche oder Rechte gehören deshalb nicht zum Vermögen der Eigentümergemeinschaft (vgl. BGH, BauR 2007, S. 1221 m.w.N.; Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 471). Solche Ansprüche werden auch nicht Gemeinschaftsansprüche, selbst wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft diese „an sich ziehen“ würde (vgl. Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 471). Bei den hier streitgegenständlichen Mangelbeseitigungsansprüchen geht es um solche, die vor Abnahme gem. § 641 BGB im Erfüllungstadium geltend gemacht werden. Eine Abnahme hat weder bezüglich des Gemeinschaftseigentums noch hinsichtlich des vom Kläger zu erwerbenden Sondereigentums stattgefunden. Die Abnahme ist die Entgegennahme der Werkleistung und ihre Billigung als im Wesentlichen vertragsgemäß und hat als Willenerklärung rechtsgeschäftlichen Charakter (vgl. Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 1798). Soweit sich der Auftragnehmer auf eine Abnahme stützt, reicht ein entsprechender Hinweis nicht aus, er hat im Prozess die Tatsachen vorzutragen, aus denen sich die Abnahme durch den Auftraggeber ergeben soll (vgl. Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 1799). Solche Umstände hat die Beklagte entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung nicht dargelegt. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist eine wirksame Abnahme nicht am 12.11.2004 durch die Beklagte erfolgt. Gem. § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das

vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Somit war das Werk hier gem. § 640 BGB grundsätzlich abzunehmen, wovon auch die Parteien im notariellen Vertrag vom 30.12.2002 ausgegangen sind. Das von der Beklagten vorgelegte Übergabeprotokoll nebst Mangelliste belegt eine solche Abnahme nicht. Zwar enthält das als Anlage B1 vorgelegte „Abnahmeprotokoll“ eine Abnahmeerklärung. Diese Abnahmeerklärung wurde jedoch sowohl für den Übergeber als auch für den Übernehmer seitens der Beklagten abgegeben und unterschrieben. Eine solche Abnahmeerklärung ist unwirksam. Sie kann sich auch nicht auf die vertraglichen Regelungen unter § 2 des notariellen Vertrags vom 30.12.2002 stützen. Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel durfte der Verwalter eine solche Abnahme zwar grundsätzlich erklären. Diese Abnahmeklausel verstößt jedoch gegen grundlegende gesetzliche Regelungen zur Abnahme und ist gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Der Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB ist hier eröffnet. Es handelt sich hinsichtlich der Abnahmeregelung in § 2 des notariellen Vertrages vom 30.12.2002 um eine für eine Vielzahl von Verträgen seitens der Beklagten vorformulierte Vertragsbedingung, die von der Beklagten im Sinne von § 305 Abs. 1 S. 1 BGB gestellt wurde. Nach Mitteilung des Geschäftsführers der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 16.05.2013, insoweit auch von dem Kläger bestätigt, sind die Vertragsklauseln von dem von der Beklagten beauftragten Notar entworfen worden. Die Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist auch in allen Verträgen, die mit den Erwerbern der Lofts in dem Sanierungsobjekt M::: in B::: abgeschlossen wurden, enthalten. Soweit die Beklagte im Schriftsatz vom 06.06.2013 die Ansicht vertritt, dass dies nicht zur Annahme Allgemeiner Geschäftsbedingungen führe, geht sie fehl. Zunächst spricht der Anscheinsbeweis beim Bauträgervertrag für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen (vgl. BGH, NJW 2004, S. 502; Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 2657). Dass die Verträge im Streitfall notariell beurkundet wurden und der Notar den Vertrag beiden Parteien „zugesandt“ haben mag, steht ihrem Formularcharakter nicht entgegen (vgl. BGHZ 118, S. 1229, 237, 239; OLG Karlsruhe, NJW 2012, S. 237 ff.). Der Beklagten wird auch eine Verwendung der Klauseln durch den von ihr beauftragten Notar zugerechnet; die von diesem vorformulierten Vertragsbedingungen sind die AGB seines Auftraggebers (vgl. hierzu Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 305 Rn. 12). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Parteien - wie von der Beklagten zuletzt behauptet - über einzelne Vertragsbedingungen „verhandelt“ haben, denn ihr Vortrag bezieht sich insoweit lediglich auf den Kaufpreis sowie die Anlagen zum Vertrag, nicht aber auf die Abnahmeklausel. Auch hat die Beklagte nicht vorgetragen, dass in der Abnahmeklausel individual-vertragliche Änderungen vorgenommen worden seien, wogegen unter anderem spricht, dass die Beklagte gerade bestrebt war, eine möglichst einheitliche Abnahme hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums herbeizuführen. Die Regelung über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums beinhaltet für die Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben gem. § 307 Abs. 1 BGB eine unangemessene Benachteiligung. Ihnen und somit auch dem Kläger wird dadurch die Möglichkeit genommen, über die Ordnungsgemäßheit der Werkleistung des Bauträgers selbst zu befinden. Eine vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu entscheiden, ist alleine Sache des Erwerbers (vgl. OLG Karlsruhe, a.a.O.). Das gilt auch für das Gemeinschaftseigentum. Durch den Erwerbsvertrag erhält der einzelne Wohnungseigentümer einen eigenen Anspruch auf ein mangelfreies Gemeinschaftseigentum (vgl. OLG Karlsruhe,

a.a.O.). Es entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich auch der Senat anschließt, dass es dem jeweiligen Erwerber überlassen ist, zu entscheiden, ob er das Werk als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will (vgl. BGH, NJW 1985, S. 1551, 1552). Nach § 640 BGB ist als Besteller auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums insoweit der einzelne Erwerber des Wohnungseigentums und nicht etwa die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Regel noch gar nicht bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft anzusehen (vgl. BGH, a.a.O.). Ist dem Erwerber die Person des bevollmächtigten Dritten vorgegeben oder ist das Benennungsrecht formularmäßig dem Unternehmer übertragen, wird dadurch wesentlich in den Kernbereich der Rechtstellung des Erwerbers eingegriffen (vgl. OLG Karlsruhe, a.a.O.; OLG Koblenz, BauR 2003, S. 546, 548; Juris PK-BGB/Genius, 6. Aufl., 2012, Stand 01.10.2012, § 640 BGB, Rn. 24). Eine solche Klausel stellt sich insbesondere unter zwei Gesichtspunkten als unangemessene Benachteiligung des Erwerbers dar: Zum einen greift sie in das originäre Abnahmerecht des Erwerbers ein, weil dieser faktisch keine Möglichkeit hat, eine Abnahme durch den Bevollmächtigten zu verhindern (vgl. OLG Karlsruhe, a.a.O.). Eine Abnahmevollmacht muss daher zwangsläufig widerruflich erteilt werden. Um dem Erwerber nicht zu suggerieren, dass nur der Bevollmächtigte abnehmen darf, muss die Klausel i.S.d. Transparenzgebotes in § 307 Abs. 1 S. 2 BGB zusätzlich klarstellen, dass die Vollmacht nicht nur frei widerruflich ist, sondern der Erwerber jederzeit selbst die Abnahme erklären kann (vgl. OLG Karlsruhe, a.a.O.; Vogel, Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums - ein (immer noch) ungelöstes Problem der Bauträgerpraxis, NZM 2010, S. 377, 379). Nur auf diese Weise ist klargestellt, dass das originäre Abnahmerecht des Erwerbers nicht vollständig ausgeschlossen ist (vgl. Vogel, a.a.O. m.w.N.). Hinzu kommt, und auch insoweit schließt sich der Senat den Ausführungen des OLG Karlsruhe an, dass eine Klausel den Kläger unangemessen benachteiligt, wenn die Neutralität der mit der Abnahme bevollmächtigten Person nicht gewährleistet ist. Der Streitfall unterscheidet sich sogar noch verstärkt von dem des OLG Karlsruhe dahingehend, dass nach der dort verwendeten Klausel immerhin ein Sachverständiger die Abnahme zu erklären hatte, während hier die Abnahme durch die Person des Werkunternehmers bzw. des Bauträgers selbst erklärt werden konnte. Die Abnahmeklausel muss indessen vorsehen, dass die Person des mit der Abnahme Bevollmächtigten nicht aus dem potenziellen Lager des Bauträgers stammt, also zumindest neutral ist (vgl. Vogel, a.a.O.). Denn anderenfalls könnte der Bauträger entscheidenden Einfluss auf die im Wesentlichen für ihn günstige Abnahme nehmen. Insoweit ist anerkannt, dass der regelmäßig vom Bauträger bestellte oder mit ihm gar personenidentische und von ihm abhängige Erstverwalter als taugliche Person zur Abnahme ausscheidet (Vogel, a.a.O.; OLG Stuttgart, MDR 1980, S. 495; OLG Karlsruhe, a.a.O.; mit zustimmender Anmerkung Vogel, Unwirksamkeit einer Abnahmeklausel im Bauträgervertrag, juris PR PrivBauR 12/2011, Anm. 1). Dies hat zur Folge, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums insgesamt nicht erklärt worden ist. Auch wenn die Beklagte durchgehend von einer wirksamen Abnahme ausgeht, ist eine individuelle Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Kläger nicht vorgenommen worden. Eine solche ergibt sich weder aus dem Übernahmeprotokoll noch aus dem folgenden Verhalten und auch nicht durch die Benutzung der Wohnung durch den Kläger. Der Kläger hat bereits unmittelbar nach Bezug der Wohnung Anfang Mitte 2005 diverse Mängel gerügt, die der

Abnahmefähigkeit der Wohnung entgegengestanden haben. Insoweit scheidet auch eine konkludente Abnahme durch den Kläger als Erwerber aus. Hinzu kommt, dass die Parteien eine protokollierte Abnahme vereinbart haben. Nichts anderes ergibt sich aus dem Handeln des Verwaltungsbeirats. Selbst wenn der Verwaltungsbeirat und darin vertretene Erwerber anderer Wohnungen im streitgegenständlichen Sanierungsobjekt beim Abnahmetermin zugegen gewesen waren und Einfluss auf die Abnahmeerklärung der Beklagten genommen haben, führt dies nicht zu einer Abnahme, die der Kläger gegen sich gelten lassen müsste. Insoweit kann sowohl der zwischen den Parteien streitige Sachvortrag zum Schreiben des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats vom 11.11.2004 dahinstehen, als auch der Umstand, ob der Verwaltungsrat durch Beschluss einer Eigentümermehrheit zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ermächtigt worden ist. Auch hier gilt, dass die Eigentümermehrheit nicht gegen den Willen in die Dispositionshoheit eines Erwerbers eingreifen darf (vgl. Vogel, NZM 2010, a.a.O., S. 379;). Insoweit ist auch ein Verwaltungsbeirat ist nicht als taugliche Person einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums anzusehen (Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 3. Aufl. 2008, 11. Teil, Rn. 239). Hinzu kommt, dass schon zweifelhaft ist, ob der Verwaltungsbeirat tatsächlich rechtsgeschäftlich die Abnahme für alle Erwerber erklären will (vgl. Vogel, NZM 2010, a.a.O., S. 379). Zumeist beschränkt sich dessen Willensäußerung - auch aus Haftungsgründen - auf die Feststellung der Abnahmereife aus technischer Sicht (Vogel, a.a.O.). Ist die Abnahmeklausel unwirksam, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, vgl. § 306 Abs. 1 BGB. Hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums verbleibt es bei den gesetzlichen Regelungen aus § 306 Abs. 2 BGB, wonach jeder einzelne Erwerber die Abnahme erklären muss und darf. Eine etwaige auch nachträgliche durch den Verwalter erklärte Abnahme wirkt daher nicht zulasten des Erwerbers (vgl. Vogel, a.a.O.). Dies hat zur Folge, dass sich die Erwerbsverträge noch im Erfüllungsstadium befinden und die Mängelverjährungsfrist noch nicht zu laufen begonnen hat (Vogel, a.a.O., m.w.N.). Der Kläger hat auch das Sondereigentum nicht im Sinne von § 640 BGB abgenommen. Die Beklagte hat hierzu zwar eine Übergabe der Wohnung an den Kläger und eine Abnahme des Klägers am 21.01.2005 behauptet und sich dabei auf das von ihr unterschriebene und vom Kläger paraphierte Abnahmeprotokoll berufen. Darin hat der Kläger eine auf Abnahme gerichtete Willenserklärung aber - entgegen der Auffassung des Landgerichts - nicht abgegeben. Der Kläger hat auf der hierfür vorgesehenen Unterschriftsliste nicht mit seinem Namen gegengezeichnet. Er hat stattdessen eine handschriftliche Liste zu Protokoll gegeben, in der diverse, von der Beklagten bestrittene Mängel, die z.T. auch hier streitgegenständlich sind, aufgelistet waren. Die Paraphe lässt keinen anderen Schluss zu, als dass er die abschließende Billigung des Bauwerks als „im Wesentlichen vertragsgemäß“ nicht abgeben wollte, sonst hätte er seine Unterschrift an der dafür vorgesehenen Stelle abgegeben. Es ist insoweit auch nicht von der Beklagten vorgetragen worden, dass der Kläger seine Unterschrift „vergessen“ habe, obwohl er anderes verlautbart habe. An dieser Bewertung ändert auch der enthaltene Zusatz nichts, in dem der Kläger am Abschluss der handschriftlichen Mängelliste notiert hatte, dass sich die „vorstehenden Feststellungen auf die bei der Abnahme sichtbaren Mängel beziehen“. Ersichtlich wollte der Kläger dadurch nicht die auf dem Formular absichtlich offen gelassene Unterschrift an

anderer Stelle ersetzen, sondern deutlich machen, dass seine Unterschrift unter die Mängelliste beim Abnahmetermin nicht abschließend sei und eine weitere Prüfung notwendig werde. Die Abnahme ist auch nicht konkludent durch Bezug der Wohnung erklärt worden. Zwar ist es anerkannt, dass selbst bei vereinbarter förmlicher Abnahme ein Verzicht auf die Förmlichkeit darin liegen kann, wenn die fertige Bauleistung in Benutzung genommen wird (vgl. hierzu die Nachweise bei Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 1820). Hier hat der Kläger jedoch von Beginn an zum Ausdruck gebracht, dass er mit dem Bauwerk der Beklagten nicht einverstanden ist. Er hat dem Geschäftsführer der Beklagten - was sich aus der beigezogenen Akte des Landgerichts Potsdam zum Az.: 4 O 210/05 ergibt - unter dem 02.02.2005 ein Mangelgutachten des Sachverständigen S… zur W… vom 31.01.2005 und am 12.02.2005 eine weitere Liste mit insgesamt 113 Mängeln übergeben. Hinzu kommt, dass der Kläger zunächst lediglich 30.000 € auf dem Notaranderkonto belegt hat, was ebenfalls deutlich macht, dass er die Leistung der Beklagten gerade nicht als im Wesentlichen vertragsgerecht ansah. Daran hat sich auch im Laufe der Zeit und der diversen Rechtsstreitigkeiten nichts geändert. Der Kläger hat auch in diesem Rechtsstreit von Beginn an ausgeführt, dass wesentliche Mängel am Sondereigentum vorhanden seien und sich hierbei auf die vom Landgericht Potsdam in der Entscheidung vom 22.05.2009 (4 O 210/05) festgestellte fehlende Abnahme gestützt. Das Bauwerk der Beklagten ist auch mit Mängeln behaftet. Zur Wahrung der Übersichtlichkeit orientiert sich die folgende Darstellung an der Nummerierung, die das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung verwendet hat, wobei zu beachten ist, dass sich diese Bezifferung teilweise von der Bezifferung in der Berufungsbegründung beider Parteien unterscheidet. Hierzu im Einzelnen: I.1.a Schallschutz in Decke und Fußboden Der Schallschutz in der Wohnung des Klägers ist mangelhaft. Der Schallschutz in der vom Kläger erworbenen Wohnung Nr. 5 entspricht nicht den Anforderungen an einen erhöhten Schallschutz gemäß den Vorschlägen gemäß Beiblatt 2 (3) der DIN 4109 bzw. der VDI 4100 (5) (SSt II) und dem Entwurf der DIN 4109-10 (4) aus dem Jahr 2000. Dies steht nach der Durchführung der Beweisaufnahme in dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Potsdam 4 O 210/05 fest. Der Dipl.-Ing. H… wurde von dem Landgericht Potsdam in dem Verfahren 4 O 210/05 mit der Erstellung eines Schallschutzgutachtens beauftragt. Er hat in seinem Gutachten vom 28.12.2007 (vgl. Anlage K 5), auf die sich der Kläger bezogen hat, ausgeführt, dass der in der Wohnung des Klägers vorhandene Schallschutz weder dem bei Hochbauten üblichen Schallschutz der VDI 4100 (5) (SSt II) noch dem Mindestschallschutz der DIN 4109 entspreche. Diese Feststellungen sind in tatsächlicher Hinsicht zwischen Parteien auch in diesem Verfahren nicht mehr streitig, weshalb der Senat hierzu eigene Feststellungen nicht zu treffen hatte.

Die vom Sachverständigen H… festgestellten Defizite im Schallschutz begründen einen Mangel i.S.v. § 633 Abs. 2 BGB. Das Bauwerk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit aufweist, § 633 Abs. 2 S. 1 BGB. Soweit eine Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist es mangelfrei, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach Art des Werkes erwarten kann, vgl. § 633 Abs. 2 S. 2 BGB. Bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Erwerbers an die Bauleistung von Bedeutung (BGH, NJW 2007, S. 3275 ff.). Verpflichtet sich ein Bauträger zur umfassenden Modernisierung und Renovierung eines Altbaus, schließt dies im Zweifel alle Maßnahmen ein, die hierfür erforderlich sind (vgl. Ingenstau/Korbion/Wirth, VOB-Kommentar, 18. Aufl. VOB/B, § 13 Abs. 1 Rn. 70 b). Wenn die Sanierung einer Neuherstellung gleichkommt, haftet der Unternehmer anhand der Gewährleistungsregeln für die gesamte Bausubstanz (vgl. Ingenstau/Korbion/Wirth, a.a.O.). Der Bundesgerichtshof hat zu den Schallschutzanforderungen beim Kauf sanierter bzw. zu sanierender Altbauwohnungen folgende Auslegungsgrundsätze herausgestellt: Verspricht der Veräußerer eines Altbauobjekts eine so weitgehende und umfassende Sanierung, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten (BGH, NZBau 2005, S. 216). Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände, insbesondere des konkreten Vertragsgegenstands und der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerks, darauf nicht gerichtet ist (BGH, a.a.O.). Maßgebend sind dabei die im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen von der Qualität des Schallschutzes, also der Beeinträchtigung durch Geräusche. Der Besteller habe zwar insoweit in aller Regel keine Vorstellungen, die sich in Schalldämm-Maßen nach der DIN 4109 ausdrücken. Ihm sei es aber wichtig zu wissen, in welchem Maße er Geräuschbelästigungen ausgesetzt ist, inwieweit er also Gespräche, Musik oder sonstige Geräusche aus anderen Wohnungen hören oder verstehen kann (vgl. BGH, NZBau 2007, S. 574 ff.). Entsprechende Qualitätsanforderungen können sich nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfeldes, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben (st. Rspr. vgl. BGH, NZBau 2007, S. 574 ff.; BGH, BauR 1993, NZBau 2005, S. 216). Hinzu komme, dass sich häufig Anforderungen an den Schallschutz ergeben, die deutlich über die Mindestanforderungen hinausgehen und es deshalb rechtfertigten, die Vereinbarung eines gegenüber den Schallschutzanforderungen der DIN 4109 erhöhten Schallschutzes anzunehmen (vgl. BGH, NZBau 2007, S. 574 ff.). Insoweit schützten die Anforderungen der DIN 4109/89 nach ihrer in Ziffer 1 zum Ausdruck gebrachten Zweckbestimmung Menschen in Aufenthaltsräumen lediglich vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung. Deshalb handele es sich dabei auch nur um Mindestanforderungen an den Schallschutz im Hochbau (vgl. BGH, NZBau 2007, S. 574 ff. m.w.N. auf Locher/Weiß, BauR 2005, S. 17, 18). Haben die Parteien einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard vereinbart, muss sich nach dieser Rechtsprechung das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren.

Auf dieser Grundlage trifft die vom Landgericht Potsdam in der Sache 10 O 285/10 vertretene Auffassung, die auch hier von der Beklagten aufgegriffen wurde, wonach allenfalls der Mindestschutz der DIN 4109 geschuldet sei, nicht zu. Ausweislich des notariellen Vertrags vom 30.12.2002 war die Baubeschreibung Bestandteil der von der Beklagten zu erbringenden Leistungen. Dort wurde die Deckensanierung beschrieben, in der es u.a. heißt: „Dieser Einbau und der darauf aufgebrachte schwimmende Zementestrich dient dem Schallschutz. Die vom Architekten mit den Fachingenieuren gewählte Konstruktionsvariante ermöglicht es, unter Einhaltung des geforderten Brandschutzes, die vorhandene tragende Konstruktion sichtbar zu lassen.“. Ein Hinweis darauf, dass bei der Loftsanierung konstruktionsbedingt Abstriche vom üblichen Standard beim Schallschutz zu machen sein werden, ist weder dort, noch an anderer Stelle der Vertragsunterlagen enthalten. Auch trifft es nicht zu, dass der Kläger keine darüber hinausgehenden Erwartungen hegen durfte. Aus der Sicht des Klägers konnte auf der Grundlage des ihm zur Verfügung gestellten Prospektes (Anlage K 7) vielmehr davon ausgegangen werden, dass der übliche Schallschutz gewährleistet werde. Dieser Schallschutz geht aber nach der dargelegten höchstrichterlichen Rechtsprechung über die Mindestanforderungen der DIN 4109 hinaus. Entgegen der vom Landgericht Potsdam in der Sache 10 O 285/10 vertretenen Auffassung ist dies auch keine Frage eines der Beklagten eingeräumten Ermessens. Insoweit kann dahinstehen, ob auch die dahingehende Vertragsklausel in § 2 („Soweit Einzelheiten hierdurch nicht festgelegt sind, bestimmt sie der Verkäufer nach billigem Ermessen“) eine unangemessene Benachteiligung des Klägers im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB darstellt. Jedenfalls kann diese Klausel nur dahingehend verstanden werden, dass der Beklagten ein Ermessen lediglich hinsichtlich jener gestalterischen Elemente eingeräumt werden sollte, die die technische Funktionsfähigkeit des Bauwerks nicht beeinträchtigen würden (z.B. optische Gestaltungen, etc.). Dass der Beklagten ein Ermessen auch hinsichtlich der an sich unzulässigen Über- oder Unterschreitung technischer Standards beigemessen werden sollte, geht schon bei der allgemeinen Vertragsauslegung zu weit. Erst Recht gilt dies bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Insoweit kann auch der vom Landgericht vorgenommenen Abwägung zwischen Vorgaben des Denkmalschutzes und der daraus abgeleiteten Behaglichkeit zu Lasten des Schallschutzes nicht gefolgt werden. Der Sachverständige H… hat in seinem Gutachten vom 27.12.2007 hierzu ausgeführt, dass bei Konstruktionen mit sichtbaren Holzbalkendecken eine höhere Schalldämmung als die der Mindestanforderung möglich ist, wenngleich hierfür aber ein „sehr hoher Aufwand“ erforderlich werden wird. Das bedeutet jedenfalls, dass hier eine entsprechende Konstruktion realisierbar gewesen wäre. In diesem Fall ist es jedoch Sache des Bauträgers, darauf hinzuweisen und dies zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarungen zu machen, dass im konkreten Bauobjekt nur ein Mindestschallschutz gewährleistet werden kann. Stellt er jedoch den „üblichen Schallschutz“ in Aussicht und hält er diesen Standard nicht ein, geht dies zu seinen Lasten. Da es sich hierbei auch um eine aus Erwerbersicht zentrale Frage des Wohnkomforts handelt, kommt es auch nicht auf eine Betrachtung des Kostenaufwands an. Eine Minderung des Werklohnanspruches kommt nach ständiger höchst- und obergerichtlicher Rechtsprechung unter dem Gesichtspunkt der Unverhältnismäßigkeit nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht, nämlich wenn einem objektiv geringen Interesse des Auftraggebers an einer mangelfreien Vertragsleistung unter Abwägung aller Umstände ein ganz erheblicher und

damit vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht, so dass die Forderung auf Vertragserfüllung durch Mängelbeseitigung bzw. Zahlung von Mängelbeseitigungskosten einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt (BGH, NZBau 2006, 177; BGH, NZBau 2002, 338; OLG Hamm, 05.05.2011, 24 U 147/08, I-24 U 147/08, zitiert nach juris, Tz. 70). Dies ist hier bei den erheblichen Schallschutzmängeln, die der Sachverständige H… festgestellt hat, nicht gegeben. I.2 Riefen und Kratzer in den Fenstern Die von der Beklagten eingebauten Fenster sind mangelbehaftet. Nach dem erstinstanzlich eingeholten Gutachten des Sachverständigen S… vom 05.10.2011 (dort S. 11-17), liegen an allen Fenstern, die aus der Grundriss-Skizze auf S. 12 des Gutachtens ersichtlich sind, ganz erhebliche Überschreitungen der zulässigen „Einschlüsse“ vor. Es handelt sich entgegen der von der Beklagten vertretenen Auffassung auch um Bauwerksmängel, da die Beklagte im Erfüllungsstadium die Mangelfreiheit darzulegen und zu beweisen hat. Vom Gegenteil kann nach den Ausführungen des Sachverständigen jedenfalls nicht ausgegangen werden. Es handelt sich nach den unter I.1 genannten Kriterien auch nicht um eine unverhältnismäßige Mangelbeseitigung. Der Sachverständige S… hat ausgeführt, dass die hinzunehmende Toleranz ganz erheblich überschritten wurde und die Einschlüsse an allen Fenstern festzustellen sind. Soweit die Beklagte im Parallelverfahren vor dem Landgericht Potsdam 10 O 285/10 geltend gemacht hat, dass sie diese Mängel günstiger als im Gutachten des Sachverständigen S… angegeben beseitigen könne, ist dies gerade Gegenstand des Nacherfüllungsanspruch des Klägers. I.3 Raumseitige Dichtung/Verfugung der Fuge Balkontür Die raumseitige Dichtung ist mangelhaft. Das Landgericht hat hierzu, weil es einen etwaigen Anspruch als verjährt ansah, keine eigenen Feststellungen getroffen. Der Senat gelangt jedoch aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen S… in seinem Gutachten vom 14.12.2006 im Verfahren 4 O 210/05 zu dem Ergebnis, dass die Fuge an der Balkontür unzureichend nur mit Mineralfasern ausgestopft ist und zur Rauminnenseite eine elastische Verfugung fehlt. Hiermit hat sich die Beklagte nicht weiter auseinandergesetzt, so dass Einwendungen gegen die Richtigkeit der Annahme des Sachverständigen nicht bestehen. I.5 Überbreite Fuge Wohnungszugangstür Das Vorliegen dieses Mangels ist unstreitig. Der Kläger hat eine überbreite Fuge - wie auch vom Sachverständigen S… festgestellt - von Beginn an gerügt. Die Beklagte ist dem in diesem Verfahren nur dahingehend entgegengetreten, als sie diese Position dem Gemeinschaftseigentum zuschrieb. Inhaltlich hat sie sich mit der Mangelbehauptung nicht weiter auseinandergesetzt. I.6 Beschädigung an zwei Fenstern im Wohnzimmer des Klägers Das Vorliegen dieses Mangels ist unstreitig. Der Kläger hat Beschädigungen an zwei Fenstern im Wohnzimmer - wie auch vom Sachverständigen S… festgestellt - von Beginn an gerügt. Die Beklagte ist dem in diesem Verfahren nur dahingehend entgegengetreten, als sie diese Position dem Gemeinschaftseigentum zuschrieb. Inhaltlich hat sie sich mit der Mangelbehauptung nicht weiter auseinandergesetzt.

I.7 Brüstungshöhe Schlaf- und Kinderzimmer Die unterschiedliche Brüstungshöhe zwischen Schlaf- und Kinderzimmer begründet keinen Bauwerksmangel. Der Höhenunterschied beträgt nach den Feststellungen des Sachverständigen S… in beiden Zimmern zwischen 15-20 mm. Ein Funktionsmangel besteht dadurch nicht. Soweit der Kläger eine optische Beeinträchtigung rügt, führt dies nicht zu einem zu behebenden Mangel. Zwar ist anerkannt, dass auch optische und ästhetische Beeinträchtigungen einen Baumangel begründen können, wenn Schönheits- und Gestaltungsfehler die Nutzbarkeit und/oder den Wert des Objekts herabsetzen (vgl. OLG Düsseldorf, BauR 1991, 750; OLG Hamm, NJW-RR 1991, 277; OLG Celle, BauR 1996, 259). Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob die ästhetische Gestaltung eines Werks, das im Übrigen die vertraglich vorgesehenen Funktionen erfüllt, als vertragsgemäß angesehen werden kann, ist grundsätzlich der für den Auftraggeber erkennbare Bestellerwille (vgl. BGH, BauR 1981, 284; OLG Köln, 05.03.2000, 17 U 10/99, zitiert nach juris Tz. 48). Hier ist die Optik, wenn überhaupt eine für das Auge bei der in Rede stehenden Höhenabweichung festzustellen sein sollte, nur ganz untergeordnet eingeschränkt. Anders als in dem vom OLG Köln entschiedenen Fall liegt keine unterschiedliche Lichteinstrahlung der Zimmer vor. Das der Beklagten grundsätzlich zustehende optische Planungsermessen (vgl. OLG Köln, a.a.O.) ist insbesondere bei einem zu sanierenden Loftaltbau nicht überschritten. I.8 Rostflecken und Beschädigung auf Balkonoberfläche Das Bestehen der zwei Rostflecken auf dem Balkon des Klägers ist unstreitig und begründet einen Mangel. Die Beklagte hat hierzu eingewandt, dass diese Mängel bei Abnahme sichtbar gewesen seien und sich der Kläger darauf nicht berufen könne. Da eine Abnahme insgesamt nicht erfolgt ist, geht dieser Einwand ins Leere. I.9 Fensteranschlag Schlaf- und Gästezimmer Das Hineinragen des Fensteranschlags ist in tatsächlicher Hinsicht zwischen den Parteien unstreitig und begründet einen Mangel. Der Sachverständige S… hat in seinem Gutachten vom 14.12.2006 (im Verfahren 4 O 210/05) dargelegt, dass die Fenster falsch angeschlagen sind. Hierbei handelt es sich auch nicht lediglich um einen optischen Mangel, sondern um eine Funktionsbeeinträchtigung des dahinter liegenden Zimmerbereichs. I.10 Beseitigung der Undichtigkeit Fenster Wohnzimmer Die Undichtigkeit ist zwischen den Parteien in tatsächlicher Hinsicht unstreitig und begründet einen Mangel. I.11. Zementschlämme auf Steinpflaster im „F…“ Die Zementrückstände auf dem Natursteinpflaster sind in tatsächlicher Hinsicht unstreitig und begründen einen Mangel. 1.12 Verfugung Mauerwerk „F…“ Die unzureichende Verfugung des Mauerwerks im „F…“ ist unstreitig und begründet einen Mangel.

I.13 Briefkastenanlage Die unstreitig hinter dem Zugangstor der Wohnanlage angebrachte Briefkastenanlage begründet einen Mangel. Der Zugang ist für Postzustelldienste durch ein Torschloss verhindert und nicht frei zugänglich. Maßgeblich ist - angesichts des Umstandes, dass die Parteien zu dieser Frage keine ausdrücklichen Regelungen getroffen haben - der objektive Erwartungshorizont des Klägers als Erwerber. Ein objektiver Erwerber darf dabei erwarten, dass eine ordnungsgemäße Postzustellung möglich ist. Hieran bestehen bereits erhebliche Zweifel, da der Kläger im Verfahren 10 O 285/10 vor dem Landgericht Potsdam vorgetragen hat, dass diverse Zustellungen an dem verschlossenen Tor gescheitert seien und unter Hinweis auf die dort zur Akte gereichten Lichtbilder andere Konstruktionsmöglichkeiten in dem Sanierungsobjekt durchaus bestanden hätten. Hinzu kommt, dass unabhängig von der ohnehin zu gewährleistenden Funktionstauglichkeit der Auftragnehmer vorbehaltlich abweichender Vereinbarung die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik schuldet (BGH, BauR 2006, S. 2040). Insoweit spricht eine Vermutung dafür, dass die in den DIN enthaltenen Vorgaben den Stand der Technik abbilden (vgl. OLG Hamm, NJW-RR, 1995, S. 17). Die DIN 32617 gab es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits. Es ist danach kein Grund dafür ersichtlich, dass der Unternehmer die Briefkastenanlage entgegen der in der DIN enthaltenen Empfehlung errichten durfte. Jedenfalls hat die Beklagte den gegen sie sprechenden Anscheinsbeweis nicht entkräftet. I.14 Pflasterung Gemeinschaftsfläche im Hof Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass das vertraglich vereinbarte Natursteinpflaster im Hof von der Beklagten durch Beton ersetzt wurde. Das begründet einen Mangel. Die Mangelbeseitigung ist auch nicht mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, vgl. § 635 Abs. 3 BGB. Der Unternehmer kann nach dieser Vorschrift die Nacherfüllung unbeschadet des § 275 Abs. 2 und 3 BGB zwar verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Von einem unverhältnismäßigen Aufwand im dargelegten Sinne kann nur gesprochen werden, wenn die Nacherfüllungskosten zu dem durch die Mängelbeseitigung erzielbaren Erfolg in keinem vertretbaren Verhältnis stehen (Münchener Kommentar/Busche, BGB, 6. Aufl. 2012, § 635 Rn. 31 m.w.N.). Zur Beurteilung dessen muss der Aufwand für die Mängelbeseitigung zu deren Erfolg in Relation gesetzt werden (Münchener Kommentar/ Busche, a.a.O.). In welchem Verhältnis der Mängelbeseitigungsaufwand zum vereinbarten Werklohn steht, ist dabei ohne Bedeutung (vgl. BGH, NJW 1996, 3269, 3270). Dementsprechend kommt § 635 Abs. 3 BGB grundsätzlich nur bei kleinen Mängeln in Betracht, die für den Besteller von untergeordneter Bedeutung sind (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., § 635 Rn. 10). In der Praxis sind dies meist „Schönheitsfehler“, die auf die Funktion und Gebrauchsfähigkeit des Werkes in der Regel ohne Einfluss sind (vgl. etwa OLG Celle BauR 1998, 401 f [Marmorschattierungen]; weitere Nachweise bei Münchener Kommentar/Busche, a.a.O.). Der Auftragnehmer, der vorsätzlich ein billigeres und geringerwertiges Material als vereinbart verwandt hat, kann dem Nachbesserungsverlangen des Auftraggebers nicht entgegenhalten, der nachträgliche Einbau des vereinbarten Materials erfordere einen unangemessenen Aufwand. (OLG Hamburg, MDR 1974, S. 489; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1987, S. 1167 f.). Hier hat die Beklagte mit der Betonbepflasterung nicht nur eine optisch weniger ansprechende Leistung erbracht sondern die

Bepflasterung auch noch mit einem minderwertigeren Material, als vertraglich vereinbart, vorgenommen. Allein der Umstand, dass hier u.U. 14.000 € Kosten zur Mangelbeseitigung entstehen, steht dem nicht entgegen. I.15 Bodenbeschichtung im Treppenhaus Die fehlende deckende Endbeschichtung auf dem Boden im Treppenhaus ist zwischen den Parteien unstreitig und begründet einen Mangel. I.16 Doppelverglasung Treppenhausfenster Die einfache Verglasung der Fenster im Treppenhaus ist in tatsächlicher Hinsicht zwischen den Parteien unstreitig und begründet einen Mangel. Der Sachverständige S… hat in seinem Gutachten vom 14.12.2006 (im Verfahren 4 O 210/05) die lediglich einfach angebrachte Verglasung bestätigt und bekundet, dass dies nicht dem Stand der Technik entspreche (vgl. Bl. 81 d.A.). Wie bereits beim Schallschutz dargelegt, ist grundsätzlich eine den heutigen Anforderungen genügende technische Umsetzung geschuldet. Auf die Ausführungen unter I.1 kann zur Vermeidung von Wiederholungen umfassend Bezug genommen werden. I.17 Sanierung Radabweiser „B…“ Die fehlende Sanierung des Radabweisers am „B…“ ist unstreitig und begründet einen Mangel. I.18 Zugang Dach und Anbringung von Sekuranten Die Unzugänglichkeit zum Dach sowie das Fehlen der Sekuranten für Sicherungsmaßnahmen auf dem Dach begründet ebenfalls einen Mangel. Der Sachverständige S… hat in seinem Gutachten vom 14.12.2006 (im Verfahren 4 O 210/05) die Unzugänglichkeit des Daches festgestellt. In seinem Ergänzungsgutachten vom 07.10.2011 in dem Verfahren 10 O 285/10 vor dem Landgericht Potsdam hat der Sachverständige ausgeführt, dass eine dauerhafte und jederzeitige Zugänglichkeit zum Dach technisch nicht zwingend erforderlich sei (vgl. Bl. 321 der Beiakte). Es genüge, dem Schornsteinfeger ggf. im Einzelfall einen Zugang zu gewähren. Auch wenn die Baubeschreibung hierzu keine Aussage trifft, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 1998, 2814 m.w.N.) der Besteller redlicherweise erwarten, dass das Werk zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die auch vergleichbare andere zeitgleich fertig gestellte und abgenommene Bauwerke erfüllen. Diese stellen jedenfalls nach den Ausführungen des Sachverständigen S… sicher, dass das Dach für einen Schornsteinfeger zugänglich sein muss. Die hierfür darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat jedoch nicht dargelegt, dass eine solche Zugänglichkeit hier gewährleistet ist. I.19 Sanierung Gitterstäbe Die fehlende Sanierung der Gitterstäbe begründet - entgegen der von der Beklagten vertretenen Auffassung - einen Mangel. Der Kläger hat von Beginn an moniert, dass die Gitterstäbe korrodieren und unsaniert geblieben waren, was der Sachverständige S… in seinem Gutachten vom 05.10.2011 auf Seite 17 bestätigt hat. Dieser Zustand ist nicht vertragsgerecht und das Begehren des Klägers auch nicht unbestimmt. Die Erwartungen der Erwerber werden mangels ausdrücklicher Vereinbarungen zwischen den Parteien - wie bereits dargelegt - auch durch die

vertragsbegleitenden Unterlagen wie etwa Prospekte oder Baugenehmigungen geprägt. Wenn darin von einer substanzerhaltenden und schonenden Aufarbeitung gesprochen wird, kann der Erwerber jedenfalls erwarten, dass die Gitterstäbe vor Fenstern und Türen so aufgearbeitet werden, dass sie vor unansehnlicher Korrosion geschützt werden. Wenn dies durch eine Reinigung nicht sichergestellt werden kann, darf der Erwerber entsprechende Sanierungsmaßnahmen erwarten, da der Unternehmer ein mangelfreies Werk schuldet. I.20 Beseitigung Fassadenverschmierung auf Fensterfaschen Die bestehenden Verschmierungen auf den Fensterfaschen sind zwischen den Parteien unstreitig und begründen einen Mangel. I.21 Zugangsleitung für Türöffner „F…“ Die unzureichende Sanierung der Zugangsleitung für den Türöffner „F…“ ist unstreitig von der Beklagten nicht denkmalgerecht innerhalb der Stoß- und Lagerfugen ausgeführt worden. Das begründet einen Mangel. I.22 „Durchbiegung“ der Kastenrinne am Balkon d. Klägers Die Durchbiegung der Kastenrinne ist zwischen den Parteien unstreitig und begründet einen Mangel. I.23 Anstrich der Tür zum Aufzugsraum im Treppenhaus/Schließbarkeit der Tür Der fehlerhaften Anstrich der Tür zum Aufzugsraum im Treppenhaus und deren unzureichende Schließbarkeit ist zwischen den Parteien unstreitig und begründet einen Mangel. I.24 Sanierung der Stahlträger in der Fassade Die unzureichende Stahlträgersanierung ist im Hinblick auf das Vorliegen der Korrosionen unstreitig. Dies begründet auch einen Mangel. Das Landgericht hat diese Position dem Gemeinschaftseigentum zugeschrieben und in der Sache nicht entschieden. In dem Verfahren 10 O 285/10 vor dem Landgericht Potsdam hat der Sachverständige S… in seinem Ergänzungsgutachten vom 07.10.2011 ausgeführt, dass Bauteile von Verschmutzungen fernzuhalten seien, wobei hier eine vollständige Mangelbeseitigung nicht möglich sei. Dem ist auch nicht entgegenzuhalten, dass korrosionsbedingte Erscheinungen bei Altbauten üblich seien und die vom Sachverständigen angenommenen Standards hier nicht vereinbart worden seien. Hier fehlt es schon an einer Abnahme, so dass etwaige Abnutzungen zu Lasten der Beklagten gehen. Zudem traten die Korrosionsschäden schon sehr zeitnah auf. Da ein dem Stand der Technik entsprechendes Werk geschuldet war und der Sachverständige ausgeführt hat, dass dieser hier nicht gewahrt wurde, ist die Beklagte zur Nacherfüllung verpflichtet. I.25 Beschädigung am Innenteil Drückergarnitur der Tür zum Hof und Schäden Mauerwerk Die Beschädigung der Drückergarnituren der Hoftür und die Schäden am Mauerwerk sind unstreitig und begründen einen Mangel. I.26 Funktionsfähigkeit des Türriegels Abstellräume

Die Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des oberen Türriegels der Abstellräume ist unstreitig und begründet einen Mangel. I.27 Sanierung Torschwelle Abstellräume Die Nichtsanierung der verrotteten Schwelle zu den Abstellräumen ist unstreitig und begründet einen Mangel. I.28 Fleck an der Wand hinter Mülltonnen Der feuchte Fleck an der Wand hinter den Mülltonnen ist unstreitig und begründet einen Mangel. Dass der Sachverständige S… in seinem Gutachten vom 14.12.2006 (im Verfahren 4 O 210/05) ausgeführt hat, es handele sich mit hoher Wahrscheinlichkeit um einen Ölfleck steht dem nicht entgegen, da auch ein Ölfleck einen Mangel begründen würde. I.30 Brandschutztechnik Elektroverteiler und Fernmelde- und Betriebskostenanschluss; Beseitigung Brandlast Treppenhaus Die Anbringung der Elektroverteiler im Treppenhaus ist zwischen den Parteien in tatsächlicher Hinsicht unstreitig. Der Sachverständige S… hat in seinem Gutachten vom 14.12.2006 (im Verfahren 4 O 210/05) ausgeführt, dass durch die Anbringung des E-Unterverteilers im Treppenhausbereich eine Brandlast bestehe, was einen Mangel begründet. I.31 Anstrich Treppenhaus unter der Treppe 1. OG Ein Anstrich im Treppenhaus unter der Treppe des 1. Obergeschosses ist unstreitig nicht vorhanden. Das begründet einen Mangel. I.32 Sichtbarkeit Isolierung/Dämmung im Aufzugszugang Die Sichtbarkeit der Isolierung/Dämmung ist zwischen den Parteien unstreitig. Der Sachverständige S… hat in seinem Gutachten vom 05.10.2011 ausgeführt, dass die Leitungsabschottung insoweit nicht gem. der DIN 4102-11 ausgeführt worden sei. Das begründet einen Mangel. I.33 Leitungsdurchführung Kellerräume Die Leitungsdurchführung durch die Wand zu den Kellerräumen im Bereich des ErdgeschoßAufzugsvorraums ist unstreitig nicht fachgerecht ausgeführt worden. Dies hat der Sachverständige S… im Verfahren 10 O 285/10 in dem dortigen Gutachten vom 07.10.2011 im Übrigen bestätigt. Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Kläger als Fachplaner - im Übrigen zeitlich vor Erteilung der Baugenehmigung - tätig geworden sei. Es geht dem Kläger bei seinem Nacherfüllungsbegehren um die unfachmännisch ausgeführte Leitungsdurchführung durch die Wand zu den Kellerräumen und nicht um einen Planungs- oder Konstruktionsmangel. I.34 Mängel am Aufzug Zwischen den Parteien ist nach dem Ortstermin des Sachverständigen S… unstreitig, dass der Aufzug nach kurzzeitigem Anrucken stehenbleibt und sich erst nach erneutem Betätigen des

Schlüsselschalters in Bewegung setzt, nach dem Ausstieg die Tür erst schließt und dann grundlos wieder öffnet. Diese Störungen im Betriebsablauf des Fahrstuhls begründen einen Mangel. Entgegen der von der Beklagten erstinstanzlich vertretenen Auffassung handelt es sich hierbei nicht um einen, ihrer Nacherfüllungsverpflichtung entzogenen Bereich von Wartungsarbeiten. Wenn es - was hier jedoch nicht weiter aufzuklären ist - bei einem Fahrstuhl für einen reibungslosen Betrieb zu einem Nachjustieren kommen muss, so ist der Unternehmer verpflichtet, diese Nachjustierung vorzunehmen. In einem solchen Fall geht es gerade nicht um verschleißbedingte Wartung sondern um die Herstellung des Werkes im Sinne seiner konstruktionsbedingten Funktionstauglichkeit. Soweit vom Kläger darüber hinaus vorgetragen wurde, dass sich beide Aufzugstüren öffneten, obwohl nur ein Schlüsselschalter betätigt worden sei, liegt ein Mangel nicht vor. Der Sachverständige S… hat in seinem Gutachten vom 05.10.2011 ausgeführt, dass der behauptete Mangel während der Untersuchung nicht habe festegestellt werden können und auch im Gutachten vom 07.10.2011 in dem Verfahren 10 O 285/10 hat er ausgeführt, dass der Mangel abgestellt worden sei. Entgegen der vom Kläger vertretenen Auffassung ist für den Senat nicht ersichtlich, dass der Sachverständige gebotene Untersuchungen unterlassen hätte. Das klägerseits behauptete Mangelsymptom hat sich in zwei vom Sachverständigen durchgeführten Ortsterminen, in denen der Sachverständige andere, elektronikbedingte Mängel am Aufzug festgestellt hat, nicht gezeigt. Einer weiteren Ergänzung bedurfte das Gutachten daher ebenso wenig, wie der Vernehmung der benannten Zeugen. II.1 Austausch Dichtlippe Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Dichtlippe an der Aufzugs-/Wohnungszugangs-tür insgesamt fehlt. Das begründet einen Mangel. II.7 Fuge zwischen Türsturz und Türrahmen im Eingangsbereich Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Verfugung zwischen Türsturz und Türrahmen im Eingangsbereich mangelhaft ist, weil es an einer elastischen Verfugung oder dem Anbringen einer Deckleiste fehlt, was auch der Sachverständige S… festgestellt hatte. Das begründet einen Mangel. II.8 Drückergarnitur im Abstellraum Hinsichtlich der Drückergarnitur an der Tür im Abstellraum ist ein Mangel nicht gegeben. Mit seiner Klageerweiterung vom 19.01.2010 hat der Kläger zwar den Austausch der Drückergarnitur durch ein Fabrikat der Firma Ho… begehrt. Die Beklagte hat insoweit jedoch in Abrede gestellt, dass ein solches Fabrikat vertraglich geschuldet gewesen sei. Das Landgericht hat einen Mangel nicht festgestellt, weil es insoweit der Argumentation der Beklagten gefolgt ist. Die eingebaute Garnitur sei nicht mangelbehaftet und ein bestimmtes Fabrikat sei nicht geschuldet. Mit seiner Berufung rügt der Kläger neben Gehörsverletzung und dem aus seiner Sicht unstreitigen Vorliegen eines Mangels, dass alle anderen Drückerarmaturen mit hochwertigerem

Fabrikat ausgestattet seien und lediglich die Tür zum Abstellraum von der Beklagten mit einem „no-name-Produkt“ versehen worden sei. Die Entscheidung des Landgerichts ist zu diesem Punkt nicht zu beanstanden. Vertragliche Abreden über die Beschaffenheit bzw. das Fabrikat der Drückergarnitur hat es zwischen den Parteien unstreitig nicht gegeben. Sie können auch nicht daraus abgeleitet werden, dass bei anderen Türen möglicherweise höherpreisige Drückergarnituren verwendet worden sind. Zutreffend ist die Kammer davon ausgegangen, dass eine Einschränkung der Funktionstauglichkeit nicht besteht; es geht hierbei also allein um die Optik. Der Senat verkennt dabei nicht, dass es schöner anzusehen ist, wenn in einer Wohnung alle Türen die gleichen Drückerarmaturen aufweisen. Für einen „untergeordneten“ Raum, wie etwa für eine Abstellkammer ist dies allerdings nicht zwingend. Nach allgemeiner Lebenserfahrung werden in der Praxis bei Türen zu untergeordneten Räumen, z.B. bei Toiletten- oder Kellertüren oftmals andere Türdrücker verwendet. Wenn sich der hier fragliche Türdrücker optisch einfügt, was unstreitig ist, ist dies vom Kläger als vertragsgerecht hinzunehmen. II.14 Telefon- und Internetanschluss Zwischen den Parteien ist nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung vor dem Senat unstreitig, dass die Wohnung des Klägers über keinen zuführenden Telefon- und Internetanschluss verfügt. Dies begründet einen Mangel. Entgegen der von der Beklagten vertretenen Auffassung ist die Herstellung eines funktionsfähigen Telefon- und Internetanschlusses zur Wohnung des Klägers vertraglich geschuldet, auch wenn es hierzu keine ausdrücklichen Vereinbarungen gegeben haben mag. Grundsätzlich schuldet der Ersteller einer zu sanierenden Wohnung die Telefon- und Internetfähigkeit der Wohnung auch ohne eine konkrete Vereinbarung nach dem allgemeinen Erwartungshorizont des Erwerbers. Es ist für den Erwerber nicht hinzunehmen, dass er - wie hier der Kläger in der mündlichen Verhandlung unwidersprochen vorgetragen hat - auf eine externe Datenverbindung durch Mobiltelefon oder Internetstick verwiesen wird. II.15. Schließbarkeit der Wohnungstür am Aufzug Hinsichtlich der Schließbarkeit der Wohnungstür am Aufzug liegt ein Mangel nicht vor. Mit seiner Klageerweiterung vom 21.01.2010 hat der Kläger moniert, dass sich die Wohnungstür am Aufzug nicht einfach durch Heranziehen schließen lasse. Die Beklagte hat diesen Mangel bestritten und gemeint, dass es sich um laufende Unterhaltungsarbeiten handele, zumal der Kläger diesen Mangel zuvor nicht gerügt habe. Der Sachverständige S… hat in seinem Gutachten vom 05.10.2011 hierzu ausgeführt, dass sich die Tür auch in mehreren Versuchen durch leichtes Heranziehen schließen lasse. Diesen Ausführungen ist die Kammer rechtsfehlerfrei gefolgt. Entgegen der klägerischen Auffassung kommt es nicht darauf an, dass der Geschäftsführer der Beklagten zuvor das Türschloss justiert habe. Der Sachverständige S… war bei diesem Vorgang zugegen und kam dennoch zu dem Ergebnis, dass Mangel nicht vorliegt, was in fachlicher Hinsicht auch nicht zu beanstanden ist. Der Sachverständige hat nicht feststellen können, dass das Türschloss hakt oder unrund läuft. Soweit sich im Nachgang zum Ortstermin ein Öffnen der Tür nur nach vorherigem kräftigen Heranziehen herausgestellt haben sollte, begründet dies ebenfalls keinen Mangel sondern ist ein

nach allgemeiner Lebenserfahrung bei vielen Türen auftretender meist mit ein wenig Öl zu behebender Umstand, der die Gebrauchstauglichkeit nicht oder nur unwesentlich einschränkt, was im zugrundeliegenden Fall schon dadurch deutlich wird, dass der Kläger mit diesem Umstand seit ca. 8 Jahren umgeht. Weder die Ansprüche des Klägers auf Nacherfüllung am Gemeinschaftseigentum, noch die Nacherfüllungsansprüche am Sondereigentum sind verjährt. Entgegen der von der Beklagten im Schriftsatz vom 06.06.2013 vertretenen Auffassung galt für den Nacherfüllungsanspruch des Klägers nicht lediglich eine Verjährungsfrist von 3 Jahren und im Übrigen hat die Verjährung hier noch gar nicht zu laufen begonnen. Die Parteien haben im Vertrag eine fünfjährige Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche vereinbart, zu denen auch der Nacherfüllungsanspruch des Klägers aus § 634 Nr. 1 BGB gehört. In § 2 des notariellen Vertrages vom 30.12.2002 war als Verjährungsbeginn der Zeitpunkt der Übergabe vorgesehen. Dieser Zeitpunkt wurde in § 4 des Vertrages als Zeitpunkt bestimmt, zu dem die gemeinsame Abnahme der fertig gestellten Wohnung erfolgt. Nichts anderes ergibt sich auch aus § 634 a Abs. 2 BGB. Zu einer solchen Abnahme ist es hier - wie bereits dargelegt weder in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum noch hinsichtlich des Sondereigentums des Klägers gekommen. Die Nacherfüllungsansprüche des Klägers sind auch im Übrigen durchsetzbar und hängen nicht von einer zu erbringenden Gegenleistung des Klägers ab. Bis zum Zeitpunkt der Abnahme ist der Werkunternehmer vorleistungspflichtig. Es handelt sich bei allen streitgegenständlichen Mängeln um eine Nacherfüllung vor Abnahme, so dass der Beklagten auch die „Zug-um-ZugEinrede“ nicht zur Seite steht. Die Berufung der Beklagten ist unbegründet. Das Landgericht hat die Beklagte rechtsfehlerfrei zu einer Beseitigung der im Urteilstenor genannten Mängel verurteilt. Zu den allgemeinen Voraussetzungen des Nacherfüllungsanspruchs kann auch für die mit der Berufung der Beklagten in Abrede gestellten Mängel auf die vorangegangenen Auffassungen umfassend Bezug genommen werden. Die folgende Darstellung orientiert sich auch hier an der Bezifferung der Mängel im angefochtenen Urteil, wobei wiederum zu beachten ist, dass sich diese Bezifferung teilweise mit der o.g. Nummerierung auf der Grundlage der Berufungsbegründungen unterscheidet. Ziffer I.4 Austausch der an der Wohnungszugangstür vorhandenen Drückergarnitur Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht zum Austausch der Drückergarnitur verurteilt, weil sie die vertraglich vereinbarte Edelstahlgarnitur nicht eingebaut und stattdessen minderwertigeres Aluminium verwendet habe. Die Kammer hat diesen - sonst nicht weiter streitigen Mangel - dem Sondereigentum des Klägers zugeschrieben. Hiergegen wendet sich die Berufung, die die Ansicht vertritt, auch die Wohnungszugangstür einschließlich der Drückergarnitur gehöre zum Gemeinschaftseigentum, weshalb hier Verjährung eingetreten sei. Da ein Mangel unstreitig vorliegt und die Verjährung auf der Grundlage der Ausführungen zur Berufung des Klägers auch für die gerügten Mängel des Gemeinschaftseigentums nicht eingetreten ist, greift das Vorbringen der Beklagten insoweit nicht durch.

Position II.2 Klemmen/Haken der Drückergarnituren Schlafzimmer und Arbeitszimmer Das Landgericht hat die Beklagte zudem rechtsfehlerfrei zur Beseitigung des Klemmens/Hakens der Drückergarnituren im Schlaf- und Arbeitszimmer verurteilt. Es hat sich hierbei auf die Ausführungen des Sachverständigen S… in dessen Gutachten vom 14.12.2006 (im Verfahren 4 O 210/05) gestützt, worin dieser ausgeführt hatte, dass die Drückergarnituren klemmten und im heruntergedrückten Zustand stehenblieben. Auch im Parallelverfahren 10 O 285/10 hat das Landgericht Potsdam zu dieser Position einen Mangel angenommen, weil dies vom Sachverständigen S… so festgestellt worden war und darüber hinaus nicht ersichtlich sei, welche Wartungsarbeiten hierfür erforderlich sein könnten. Hiergegen wendet sich die Berufung der Beklagten, in der sie ausführt, dass es sich bei dem Haken und Klemmen und einen normalen Verschleiß handele, dem durch Ölen und Fetten beizukommen sei. An die erstinstanzlichen Feststellungen des Landgerichts ist der Senat hier gem. § 529 ZPO gebunden sein, weil Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen nicht bestehen. Der Sachverständige S… hat ausgeführt, dass die Klinke in heruntergedrücktem Zustand stehen bleibt. Das darf auch bei normaler Benutzung nicht geschehen. Soweit das Problem - wie die Beklagte meint - mit geringem Nachjustieren zu lösen sei - liegt es an ihr, den Mangel zu beheben. Position II. 4 Fußbodengefälle Zur Nacherfüllung gehört nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auch die Beseitigung des Gefälles des Fußbodens im Wohnungseingangsbereich. Nach den Feststellungen des Sachverständigen S… in seinem Gutachten vom 14.12.2006 (im Verfahren 4 O 210/05) liegt hier ein die zulässige Toleranzen übersteigendes Gefälle in Richtung Tür vor. Hiergegen wendet sich die Berufung der Beklagten ohne Erfolg, die die Ansicht vertritt, dass ein Baumangel nicht vorliege. Der Sachverständige habe die zulässige Toleranzen schon nicht erläutert. Da die vom Kläger erworbene Wohnung eine typische Altbausubstanz beinhaltet, würden die Fußboden die gebäudetypischen Schieflagen aufweisen, was dem Kläger bei Vertragsschluss auch bewusst gewesen sei. Da die Beklagte keine Gewähr für die Beschaffenheit des Altbaubestandes habe übernehmen wollen, schieden Gewährleistungsansprüche des Klägers hierzu aus. Dem hätten die Vertragsparteien dadurch Rechnung getragen, dass sie der Beklagten ein Ermessen bei den zu findenden Kompromissen zwischen Erhaltung der Altbausubstanz und den modernen technischen Anforderungen eingeräumt hätten. Dem ist nicht zu folgen. Die zum Vertragsgegenstand gemachte Baubeschreibung (vgl. Bl. 236 der Akte) setzt sich mit der Beschaffenheit der Böden im Sanierungsobjekt auseinander. Darin wird dem Erwerber ein individuell zu gestaltender Fußboden in Aussicht gestellt und ausgeführt: „Die Wünsche der Erwerber sind das Maß der Dinge.“ Der Kläger konnte daher bei der Errichtung des Fußbodens wenigstens eine dem üblichen Standard entsprechende Konstruktion erwarten. Hätte die Beklagte hiervon negativ abweichen wollen, so hätte sie den Kläger auf entsprechende Abweichungen hinweisen oder dies vertraglich vereinbaren müssen. Ein Hinweis auf das ihr eingeräumte Ermessen führt nach den o.g. Grundsätzen (vgl. hierzu die Ausführungen zum Schallschutz) zu keinem anderen Ergebnis.

Ergänzende Feststellungen sind durch den Senat hierzu nicht geboten. Da eine Abnahme nicht stattgefunden hat, ist die Beklagte für die mangelfreie Erstellung des Werks darlegungs- und beweispflichtig. Der Kläger hat einen entsprechenden Mangel behauptet und das Landgericht Potsdam hat sowohl in den Entscheidungen im Rechtsstreit 4 O 210/05, im Rechtsstreit 10 O 285/10 (dort hat der Sachverständige S… sein schriftliches Gutachten zu diesem Punkt in der mündlichen Verhandlung erläutert und dargestellt, dass dieser Mangel durch Neujustierung des Bodens und ggf. der Eingangstür abgestellt werden könne) und auch hier in erster Instanz einen Mangel bestätigt. Soweit die Beklagte nunmehr im Berufungsverfahren ausführt, der Sachverständige habe die zulässigen Toleranzen nicht hinreichend begründet, ist dies unsubstantiiert und weder geeignet, die Mangelfreiheit ihres Werkes darzulegen noch eine weitere Beweisaufnahme durch ergänzende Befragung des Sachverständigen auszulösen. Ziffer II.5 Abschluss Gipskartonbekleidung Wände an Sichtmauerwerk Das Landgericht hat die Beklagte ebenfalls zu Recht zur fachgerechten Herstellung eines Abschlusses der Gipskartonverkleidung der Wände an das Sichtmauerwerk verurteilt, weil nach den Ausführungen des Sachverständigen S… in seinem Gutachten vom 14.12.2006 (im Verfahren 4 O 210/05) eine offene Fuge besteht. Hiergegen wendet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie die Ansicht vertritt, dass ein Baumangel nicht vorliege, weil sie aufgrund der unterschiedlichen Baumaterialien und der Optik des Sichtmauerwerks bewusst auf eine Anschlussverkleidung verzichtet habe, ohne Erfolg. Soweit sie weiter meint, nur bei einer vollständig verputzten Wand komme ein Vollverschluss in Betracht und im Übrigen habe die Beklagte bei der Ausführung ihr gestalterisches Ermessen nicht fehlerhaft ausgeführt, ist dem nicht zuzustimmen. Auch bei Altbausanierung mit innen liegendem Sichtmauerwerk ist ein fachgerechter Abschluss zu den Innenwänden vorzunehmen. Würde eine durchgehende offene Fuge zwischen Sichtmauerwerk und Gipskartonwand verbleiben, handelte es sich schon begrifflich nicht um eine „Innenwand“ sondern eher um einen Sichtschutz. Der Sinn und Zweck einer Wand liegt jedoch gerade in der vollständigen Abtrennung zweier Räume begründet. Auf die Verwendung unterschiedlich aneinander anschließender Baumaterialien kann es aus der maßgeblichen Sicht des Erwerbers in diesem Zusammenhang nicht ankommen. Ziffer II.6 Revisionsklappe im Bad Auch die unstreitig fehlende Revisionsklappe im Badezimmer der Wohnung des Klägers stellt einen zur Nacherfüllung berechtigenden Baumangel dar. Dem ist die Beklagte mit ihrer Berufung entgegengetreten, mit der sie erstmals behauptet hat, dass die Revisionsfliese ausweislich des Privatgutachtens Sc… vom 27.12.2004 vorhanden gewesen sei und später durch den Kläger ausgebaut worden sein müsse. Diesen Vortrag hat der Kläger in seiner Berufungserwiderung bestritten und hierzu behauptet, dass zwar ursprünglich eine Fliese vorhanden gewesen sei, diese jedoch wegen eines Mangels vom Subunternehmer der Beklagten ausgebaut worden sei. Dem ist die Beklagte nicht weiter entgegengetreten. Da die Beklagte auch hier für die mangelfreie Werkerstellung darlegungs- und beweispflichtig ist und das Fehlen einer Revisionsfliese im Badezimmer in technischer Hinsicht - was zwischen den Parteien nicht weiter streitig ist - einen Mangel begründen würde, hat die Beklagte diesen

Nachweis nicht erbracht. Ob das Privatgutachten Sc…, auf das die Beklagte zuletzt auch im Schriftsatz vom 06.06.2013 Bezug genommen hat, den Vortrag der Beklagten zur mangelfreien Werkleistung zu substantiieren vermag, kann dahinstehen, denn der Kläger ist dem seinerseits substantiiert entgegengetreten. Hinzu kommt, dass auch das Gutachten Sc… von einer mangelhaften Anbringung der Klappe ausgeht. Insoweit ist die Beklagte für ihre Behauptung auch aus diesem Grund beweisfällig geblieben, so dass dahinstehen kann, ob der (bestrittene) Vortrag der Beklagten im Berufungsverfahren gem. § 531 Abs. 2 ZPO überhaupt zuzulassen ist. Ziffer II.9 Übergang Fußbodenbelag zwischen Wohnung und Treppenhaus Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht zur Herstellung eines Abschlusses im Übergangsbereich zwischen Treppenhaus und Holzdielenfußbodens der Wohnung des Klägers verurteilt, weil nach den Ausführungen des Sachverständigen S… (vgl. S. 22 des Gutachtens vom 05.10.2011) brennbare Fußbodenbeläge nicht aus der Wohnung bis ins Treppenhaus geführt werden dürfen. Die Kammer hat diesen - sonst nicht weiter streitigen Mangel - dem Sondereigentum des Klägers zugeschrieben. Hiergegen wendet sich die Berufung, die die Ansicht vertritt, auch dieser Übergang gehöre zum Gemeinschaftseigentum, weshalb hier Verjährung eingetreten sei. Da ein Mangel in tatsächlicher Hinsicht unstreitig vorliegt und die Verjährung auf der Grundlage der Ausführungen zur Berufung des Klägers auch für die gerügten Mängel des Gemeinschaftseigentums nicht eingetreten ist, ist das Nacherfüllungsbegehren des Klägers zu diesem Punkt begründet. Ziffer II.10 Zuluftöffnung im Bad Das Landgericht hat dem Sachverständigen S… in seinem Gutachten vom 05.10.2010 folgend ohne Rechtsfehler die Beklagte zur Erstellung einer fachgerechten Zuluftbelüftung durch Einbringung eines „Unterschnitts“ im Badezimmer der Wohnung des Klägers verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die vorhandene Zulüftung durch den Türschlitz nicht der DIN 18017 (1.1) entspreche und für ein innenliegendes Bad nicht auskömmlich sei. Zweifel an der Richtigkeit dieser Feststellungen zeigt die Berufung nicht auf. Soweit die Beklagte mit ihrer Berufung meint, dass eine Nacherfüllung schon deshalb ausgeschlossen sei, weil der Kläger zum Zeitpunkt der Erstellung als Fachingenieur das Bad mitgeplant habe, so wie es schlussendlich ausgeführt worden sei, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Soweit mit Schriftsatz vom 01.12.2011 vorsorglich die Richtigkeit der Angaben des Sachverständigen bestritten wurden, stellt dies keine hinreichende Auseinandersetzung mit den gutachterlichen Feststellungen dar. Die nunmehrige Geltendmachung eines Nacherfüllungsanspruchs ist nicht treuwidrig. Zwar kann einem mitwirkenden Auftraggeber grundsätzlich ein Verschulden in eigenen Angelegenheiten über § 254 BGB anzurechnen sein. Soweit Ansprüche auf Nacherfüllung vom Bauherrn geltend gemacht werden, gilt § 254 BGB zwar nicht unmittelbar; ein Ausgleich kann hier jedoch über § 242 BGB erfolgen (vgl. Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 2924 m.w.N.). Für das Bestehen eines Mitverschuldens des Auftraggebers ist nach allgemeinen Grundsätzen der Unternehmer darlegungs- und beweispflichtig (vgl. Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 2929), mithin hier die Beklagte.

Hier fehlt es schon an einer hinreichenden Darlegung eines Mitverschuldens des Klägers durch die Beklagte. Ohne eine nähere Substantiierung hat die Beklagte in ihrer Klageerwiderung vorgetragen, dass der Kläger das Bad so geplant habe, wie es letztendlich durchgeführt worden sei. Dem ist der Kläger mit Schriftsatz vom 15.04.2010 entgegengetreten und hat ausgeführt, dass er die Zulüftung korrekt geplant habe, jedoch die Subunternehmer der Beklagten diese Planung nicht ausgeführt hätten. Mit Schriftsatz vom 20.04.2010 hat er die Anlage K 9 vorgelegt, in der unter Ziffer 37 ausgeführt ist „Nachstromöffnung - Türgitter oder Kürzung des Türblattes“. Dem ist die Beklagte in erster Instanz nicht weiter entgegengetreten und hat auch auf die Berufungserwiderung des Klägers, in der dieser auf seinen erstinstanzlichen Vortrag verwiesen hat, nicht weiter reagiert. Ein Planungsfehler, der zu einem Mitverschulden des Klägers führen würde, ergibt sich daraus nicht. Ziffer II.11 Mörtelreste am Sichtmauerwerk Das Landgericht hat dem Sachverständigen S… in seinem Gutachten vom 05.10.2010 (vgl. dort S. 23) folgend zu Recht die Beklagte zur Beseitigung von Mörtelresten bzw. Klecksen am Sichtmauerwerk des Wohnzimmers in der Wohnung des Klägers verurteilt. Dem ist die Beklagte mit ihrer Berufung entgegengetreten, mit der sie die Ansicht vertritt, dass eine Nacherfüllung schon deshalb ausgeschlossen sei, weil dem Kläger dieser Mangel zum Zeitpunkt der Abnahme bekannt gewesen sei. Da ein Mangel unstreitig vorliegt und eine Abnahme durch den Kläger nicht erfolgt ist, ist das Nacherfüllungsbegehren des Klägers zu diesem Punkt ebenfalls begründet. Ziffer II.12 Dielen im Wohnzimmer unter dem Esstisch Das Landgericht hat schließlich zutreffend, auch in soweit dem Sachverständigen S… in seinem Gutachten vom 05.10.2010 folgend, die Beklagte zum Austausch bzw. zur Fixierung der Dielen im Bereich des Esstisches im Wohnzimmer in der Wohnung des Klägers verurteilt. Auch dieser Umstand begründet einen Mangel. In tatsächlicher Hinsicht besteht zwischen den Parteien insoweit schließlich auch kein Streit mehr. Ohne Erfolg wendet sich die Beklagte hiergegen mit ihrer Berufung, in der sie die Ansicht vertritt, dass eine Nacherfüllung schon deshalb ausgeschlossen sei, weil der Sachverständige die sich aufdrängende Hypothese eines Wasserschadens geäußert habe, der das Landgericht hätte nachgehen müssen. Da der Mangel bei der Abnahme nicht gerügt worden sei, sei davon auszugehen, dass hier tatsächlich ein nachträglicher Wasserschaden, was angesichts des Ortes unter dem Esstisch auch wahrscheinlich sei, eingetreten sein müsse. Auch habe das Landgericht die Beweislast verkannt, weil es nach Abnahme dem Kläger oblegen habe, hier vollen Beweis zu erbringen. Im Übrigen sei anzunehmen, dass der Kläger den Fußboden an dieser Stelle nicht ordnungsgemäß gepflegt habe. Dem steht entgegen, dass die Beklagte vor Abnahme die Darlegungs- und Beweislast für eine mangelfreie Werkleistung trägt. Hier kann sie ihre Spekulation zur Mängelursache, die nach den o.g. Grundsätzen allenfalls über § 242 BGB zu berücksichtigen sein könnte, nicht beweisen, da es schon an einem geeigneten Beweisangebot fehlt. Hinzu kommt, dass - worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat - selbst im Falle eines vergossenen Wasserglases oder einer

umgekippten Vase eine Hochwölbung der Dielen nicht auftreten dürfte, wenn diese mangelfrei verlegt worden wären. Soweit die Beklagte im Termin am 16.05.2013 einen weiteren Schriftsatznachlass beantragt hatte, gab es hierfür keinen Anlass. Im Übrigen hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 06.06.20013 vorgetragen, was der Senat in vollem Umfang zur Kenntnis genommen und berücksichtigt hat. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Ziff. 1, 97 Abs. 1, 91 a; 708 Nr. 10, 711 Satz 1 und Satz 2 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich einer Graffiti-Beschmierung an der Hauswand im Termin zur Verhandlung vor dem Senat übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten gem. § 91 a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der Sach- und Rechtslage der Beklagten aufzuerlegen. Dem Kläger hat vor Abnahme ein Anspruch auf Nacherfüllung zugestanden, da die Beklagte, die insoweit das Risiko der Gefahrtragung zu tragen hat, eine unbeschmierte Wand zu errichten hatte. Die Kosten waren der Beklagten insgesamt nach § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aufzuerlegen, da der Umfang, indem sie obsiegt hat, wertmäßig hinter dem erfolgreichen Mangelbeseitigungsbegehren des Klägers deutlich zurückbleibt und nur Positionen betrifft, die mit verhältnismäßig geringem Beseitigungsaufwand zu beheben sind. Gründe, die die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO rechtfertigen würden, sind nicht gegeben. Mit Rücksicht darauf, dass die Entscheidung einen Einzelfall betrifft, ohne von der höchstrichterlichen oder obergerichtlichen Rechtsprechung abzuweichen, kommt der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zu noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Der Streitwert wird auf bis zu 95.000 € festgesetzt, § 47 Abs. 1 GKG.