Q:\2003\GESETZ-BEARBEITEN-AKTUELL\L-Entgeltminderungs- und Rückzahlungsbegünstigungsverordnung.docx \ 25.08.2015 09:11:00

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Entwurf

Verordnung der Salzburger Landesregierung vom ……………………………….… über bestimmte Hilfen für Objektförderungen nach früheren Wohnbauförderungsgesetzen (Rückzahlungs- und Mietkaufstützungsverordnung für Objektförderungen - RMV) Auf Grund des § 50 Abs 2 Z 2 und 3 des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 2015, LGBl Nr 23, wird verordnet: Inhaltsverzeichnis 1. Abschnitt Allgemeines § 1 Anwendungsbereich 2. Abschnitt §2 §3 §4 §5 §6 §7

Förderung vorzeitiger Darlehensrückzahlung Vorzeitige Rückzahlung mit Nachlass Voraussetzungen Höhe des Nachlasses Marktkonformer Gegenwartswert Rückzahlung und Fälligkeit Verfahren 3. Abschnitt Förderung des Miet-Kaufs

§ 8 Zuschuss § 9 Höchstzulässiger Kaufpreis § 10 Verfahren 4. Abschnitt Schlussbestimmungen § 11 Inkrafttreten

1. Abschnitt Allgemeines Anwendungsbereich §1 Diese Verordnung gilt für Förderungen, die für die Errichtung von Mietwohnungen oder Wohnheimen nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 oder früheren

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Wohnbauförderungsgesetzen zugesichert worden sind. Sie gilt nicht für Förderungen nach dem Salzburger Sonder-Wohnbauförderungsgesetz 2010 oder früheren Sonder-Wohnbauförderungsgesetzen.

2. Abschnitt Förderung vorzeitiger Darlehensrückzahlung Vorzeitige Rückzahlung mit Nachlass §2 (1) Aushaftende Darlehen, die vom Land Salzburg auf Grund von Förderungen gemäß § 1 bis zum 31. Dezember 2013 vollständig zugezählt worden sind, können von den Darlehensnehmern unter Gewährung eines Nachlasses vorzeitig zurückbezahlt werden. (2) Als Darlehen im Sinn dieses Abschnitts gelten sowohl Förderungsdarlehen als auch rückzahlbare Annuitätenzuschüsse. Voraussetzungen §3 (1) Voraussetzungen für eine vorzeitige Rückzahlung mit Nachlass sind: 1. Das Ansuchen ist von den jeweiligen Förderungsnehmern (Eigentümer, Bauberechtigte, Wohnungseigentümer, Baurechtswohnungseigentümer) zu stellen. 2. In das Ansuchen sind aufzunehmen: a) für Mietwohnungen: aa) bei vollständiger Beendigung des Förderungsverhältnisses: - die Kündigung des Förderungs- und Darlehensvertrages; - der Verzicht auf die weitere Gewährung von Annuitätenzuschüssen und Wohnbeihilfe; bb) bei Aufrechterhaltung des Förderungsverhältnisses: - die Kündigung des Darlehensvertrages; - der Verzicht auf die weitere Gewährung von Annuitätenzuschüssen; b) für Wohnheime: - die Kündigung des Förderungs- und Darlehensvertrages; - der Verzicht auf die weitere Gewährung von Annuitätenzuschüssen. 3. Bei Einbringung des Ansuchens muss die Endabrechnung vorliegen, von der Landesregierung geprüft und ein allfälliger Rückforderungsbetrag beglichen sein. 4. Bei Einbringung des Ansuchens darf kein Sachverhalt bekannt sein, der zu einer Kündigung der Förderung führen kann. 5. Bei Inanspruchnahme einer vorzeitigen Rückzahlung mit Nachlass muss die Förderung noch unberichtigt aushaften; allfällig bestehende Rückstände, Verzugszinsen odgl sind als Voraussetzung für eine Rückzahlung zur Gänze zu tilgen. (2) Die Kündigung und der Verzicht werden einen Monat nach Einlangen des Ansuchens wirksam und gelten nur für den Fall der tatsächlichen Inanspruchnahme der vorzeitigen Rückzahlung. Mit Beginn des Kalendermonats, das dem Wirksamwerden der Kündigung folgt, sind die Rückzahlung des Darlehens sowie die Auszahlung von Annuitätenzuschüssen und allenfalls von Wohnbeihilfe einzustellen. Bei viertel- oder halbjährlicher Tilgung des Darlehens hat die Einstellung mit Beginn des Viertel- oder Halbjahres zu erfolgen, in dem die Kündigung wirksam geworden ist. Höhe des Nachlasses §4 (1) Die Höhe des Nachlasses ergibt sich aus der Differenz zwischen dem aushaftenden nominellen Darlehenssaldo und seinem marktkonformen Gegenwartswert. (2) Die Höhe des Nachlasses ist mit 20 % des aushaftenden nominellen Darlehenssaldos begrenzt. Marktkonformer Gegenwartswert §5 (1) Der marktkonforme Gegenwartswert ist zu ermitteln: 1. durch Barwertberechnung;

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2. im Fall eines Ansuchens gemäß § 3 Abs 1 Z 2 lit a sublit bb: durch Feststellung des am Markt höchst erzielbaren Refinanzierungsbetrages (Refinanzierungsfeststellung). (2) Der Barwert ist nach den Regeln der Finanzmathematik zu berechnen. Dabei ist von folgenden Grundlagen auszugehen: 1. Der Stichtag für die Berechnung des Gegenwartswerts ist der nächstmögliche Fälligkeitstermin gemäß § 6. 2. Die bis zum Ende der Laufzeit des aushaftenden Darlehens je Kalenderjahr anfallenden Zahlungsströme (Kapital und/oder Zinsen) sind zu einem Jahresbetrag zusammenzufassen und auf den Stichtag abzuzinsen. Dabei ist immer von vollen Kalenderjahren auszugehen und gelten Rumpfjahre als volle Kalenderjahre. 3. Die zukünftigen jährlichen Zahlungsströme sind wie folgt zu ermitteln: Zeitpunkt der Förderung Zahlungsströme für Förderungen vor dem ohne Konversion Cashflow bestehend aus der 1.1.2006 Rückzahlung der Annuitätenzuschüsse und allenfalls der Annuität (Zinsen und Tilgung) des Förderungsdarlehens mit Konversion Cashflow bestehend aus dem errechneten Entgelt für die Finanzierung der geförderten Baukosten abzüglich der Annuität (Zinsen und Tilgung) eines allenfalls bestehenden Bankdarlehens für Förderungen ab dem Cashflow bestehend aus der Annuität 1.1.2006 (Zinsen und Tilgung) des (Landeswohnbaufonds) Förderungsdarlehens 4. Als Zinsindikator für die Abzinsung ist derjenige Euro-Zinsswap-Satz heranzuziehen, der der Laufzeit vom Kalenderjahr des Stichtags bis zum Kalenderjahr des Zahlungsstroms entspricht. Ist für eine bestimmte Laufzeit kein Euro-Zinsswap-Satz verlautbart, ist derjenige mit der nächstniedrigeren Laufzeit heranzuziehen. 5. Maßgeblicher Abzinsungszinssatz ist der verlautbarte Tageszinssatz des Zinsindikators zum letztmöglichen Fälligkeitstermin gemäß § 6 Abs 2 vor dem Stichtag. (3) Zur Feststellung des höchst erzielbaren Refinanzierungsbetrages dürfen nur Angebote von Banken, Bausparkassen, Versicherungen oder sonstigen Kredit- oder Finanzierungsinstituten sowie eigene Angebote der Antragsteller (Umschuldung durch den Einsatz von Eigenmitteln oder durch Begebung einer Anleihe odgl) herangezogen werden. Darüber hinaus setzt die Ermittlung des marktkonformen Gegenwartswert durch Refinanzierungsfeststellung weiter voraus, dass 1. der Antragsteller oder die Antragstellerin unbeschadet vergaberechtlicher Bestimmungen zumindest sieben verschiedene Anbieter, davon zumindest zwei Bausparkassen und eine Versicherung, zur Angebotslegung für eine Umschuldung des aushaftenden Darlehens unter Zugrundelegung der vorgegebenen zukünftigen Zahlungsströme eingeladen hat; 2. zumindest fünf Anbieter Umschuldungsangebote gelegt haben und diese unter Einrechnung allfälliger Umschuldungskosten ausweisen: a) die Höhe des angebotenen Kreditbetrages; b) die Zinsfrequenz und Zahlungsart (monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich); c) den Zinsindikator (Euribor, Swap odgl) und die Höhe des Aufschlags, d) die Zinsbindungsdauer und e) die Effektivverzinsung. Rückzahlung und Fälligkeit §6 (1) Die vorzeitige Rückzahlung mit Nachlass hat in einem Betrag zum nächst möglichen Fälligkeitstermin nach Wirksamwerden der Darlehenskündigung zu erfolgen. (2) Als Fälligkeitstermine kommen je nach Wohnbauförderungsgesetz in Betracht: für Förderungen nach dem Fälligkeitstermine WFG 1954 1. Jänner und 1. Juli WFG 1968 1. April und 1. Oktober bei antizipativer Verzinsung 31. März und 30. September bei dekursiver

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WFG 1984 S.WFG 1990

Verzinsung 31. März und 30. September 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember, und zwar auch dann, wenn die Zahlung monatlich erfolgt Verfahren §7

(1) Ansuchen um vorzeitige Rückzahlung mit Nachlass sind bei der Landesregierung schriftlich einzubringen. Sie können in jeder Lage des Verfahrens schriftlich zurückgezogen werden. (2) Dem Ansuchen sind ein Grundbuchsauszug neuesten Standes und im Fall eines Ansuchens nach § 3 Abs 1 Z 2 lit a sublit bb die eingeholten Angebote zur Umschuldung beizulegen. Die Refinanzierungsangebote sind nach der Dauer der Zinsbindung und bei gleicher Zinsbindungsdauer nach der Höhe des angebotenen Kreditbetrages zu reihen. (3) Das Ansuchen ist schriftlich zu erledigen. Wird dem Ansuchen zugestimmt, sind im Erledigungsschreiben auszuweisen: 1. der aushaftende nominelle Darlehenssaldo zum Stichtag, 2. die der Bemessung des marktkonformen Gegenwartswerts zu Grunde gelegten zukünftigen Zahlungsströme, 3. der Abzinsungszinssatz im Fall der Ermittlung des Gegenwartswerts durch Barwertberechnung, 4. der marktkonforme Gegenwartswert (Rückzahlungsbetrag) und der Nachlass, 5. der Fälligkeitstermin und 6. die Bankverbindung (IBAN, BIC). (4) Wird das Ansuchen abgelehnt, ist dies zu begründen. Im Fall der Ermittlung des marktkonformen Gegenwartswerts durch Refinanzierungsfeststellung ist eine Ablehnung des Antrages auch wegen Gefährdung finanzieller Interessen des Landes zulässig. (5) Die Zustimmung erlischt, wenn der Fälligkeitstermin nicht eingehalten wird. Allenfalls bereits geleistete Zahlungen sind rückabzuwickeln.

3. Abschnitt Förderung des Miet-Kaufs Zuschuss §8 (1) Den Mietern einer nach § 1 geförderten Mietwohnung, die diese auf Grund einer gesetzlich oder vertraglich eingeräumten Kaufoption erwerben, kann ein einmaliger nicht rückzahlbarer Zuschuss gewährt werden. (2) Die Gewährung eines Zuschusses setzt voraus, dass 1. die Käufer, abgesehen von ihren Einkommensverhältnissen, begünstigte Person gemäß § 11 S.WFG 2015 sind; 2. die Käufer die Wohnbeihilfe, die ihnen für diese Wohnung gewährt worden ist, zurückgezahlt haben; 3. die Verkäufer die gewährte Förderung (Förderungsdarlehen, rückzahlbare Annuitätenzuschüsse) zur Gänze oder nach Maßgabe des 2. Abschnitts zurückgezahlt haben; 4. der Kaufpreis für die geförderte Wohnung den sich aus § 9 ergebenden Betrag nicht übersteigt; und 5. der rechtsgeschäftliche Erwerb der geförderten Wohnung mit 1. Dezember, 1. April, 1. Juli oder 1. Oktober wirksam wird. (3) Die Höhe des Zuschusses beträgt bezogen auf einen Zeitraum von 300 Monaten ab Aufnahme der Bewirtschaftungsphase 500 € je m² förderbarer Wohnnutzfläche. Bei Miet-Käufen innerhalb dieses Zeitraums gebührt nur der anteilige Zuschuss. Übersteigt der Kaufpreis je Quadratmeter förderbarer Wohnnutzfläche den jeweils heranzuziehenden Höchstbetrag gemäß § 10 Abs 2 WFV 2015, ist der Zuschuss in sinngemäßer Anwendung dieser Bestimmung zu kürzen.

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(4) Der Zuschuss ist durch grundbücherliche Einverleibung eines Veräußerungsverbotes und Pfandrechtes im Höchstbetrag sicherzustellen. Dem Höchstbetragspfandrecht dürfen Pfandrechte für Einmalkredite im Ausmaß bis zu 2.500 € je m² förderbarer Wohnnutzfläche vorangehen, soweit sie für die Finanzierung des Kaufpreises erforderlich sind und den Bedingungen des § 8 WFV 2015 entsprechen. Höchstzulässiger Kaufpreis §9 (1) Der Kaufpreis für die geförderte Wohnung darf die Summe der Entgeltbestandteile nach Abs 2 abzüglich der Beiträge und Nachlässe nach Abs 3 nicht übersteigen. (2) Als Entgeltbestandteile können eingerechnet werden: 1. die Grund- und Aufschließungskosten (aufgewertet um höchstens 1 % pA), 2. der aktuelle Buchwert der Liegenschaft, 3. eine Pauschale von 6 % der Summe aus den Z 1 und 2, 4. die Nebenkosten zur Ausübung der Kaufoption und 5. die gesetzliche Umsatzsteuer. (3) Abzuziehen sind der Finanzierungsbeitrag (vermindert um 1 % je verwohntem Kalenderjahr) und ein allenfalls gewährter Nachlass im Fall einer Konversion des Förderungsdarlehens. Verfahren § 10 (1) Ansuchen um Gewährung eines Zuschusses für den Miet-Kauf sind bei der Landesregierung schriftlich einzubringen. Sie können in jeder Lage des Verfahrens schriftlich zurückgezogen werden. (2) Dem Ansuchen sind anzuschließen: 1. ein Nachweis über das Vorliegen der begünstigten Personeneigenschaft, 2. der unterfertigte Kaufvertrag und 3. ein Finanzierungsplan. (3) Das Ansuchen ist schriftlich zu erledigen. Wird dem Ansuchen zugestimmt, sind im Erledigungsschreiben der Zuschussbetrag und der Auszahlungstermin bekanntzugeben. Wird das Ansuchen abgelehnt, ist dies zu begründen. (4) Die Auszahlung des Zuschusses an die Käufer ist aufschiebend bedingt mit der Vorlage: 1. des Zahlungsbelegs über die Rückzahlung einer allfällig angefallenen Wohnbeihilfe; 2. der Zahlungsbelege über die Entrichtung der Abgaben und Gebühren für die Einverleibung des Eigentumsrechts und der zur Finanzierung erforderlichen Mittel; 3. des Grundbuchsbeschlusses über die Einverleibung des Eigentumsrechtes für die Erwerber und der Rechte des Landes (Pfandrecht im Höchstbetrag, Veräußerungsverbot) im bedungenen Rang. (5) Ist für die Errichtung des Kaufvertrages und dessen Abwicklung ein Treuhänder oder eine Treuhänderin (Notar bzw Notarin oder Rechtsanwalt bzw Rechtsanwältin) bestellt, kann der Zuschuss an diesen oder diese ausbezahlt werden.

4. Abschnitt Schlussbestimmungen Inkrafttreten § 11 (1) Diese Verordnung tritt mit Ablauf des Tages ihrer Kundmachung in Kraft und mit 31. Dezember 2016 außer Kraft. (2) Zuschüsse nach dem 3. Abschnitt können auch für Miet-Käufe gewährt werden, deren Erwerb zwischen dem 1. April 2015 und dem Inkrafttreten dieser Verordnung erfolgt ist.

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Erläuterungen 1. Allgemeines: Das Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015 sieht für bereits errichtete geförderte Mietwohnungen und Wohnheime die Möglichkeit einer vorzeitigen begünstigten Rückzahlung von aushaftenden Darlehen sowie die Gewährung von Zuschüssen für Miet-Käufe vor. Der Verordnungsvorschlag enthält dazu die näheren Regelungen. Festgelegt werden darin ua: - die Höhe und der Berechnungsmodus für die vorzeitige Rückzahlung von Förderungen für Mietwohnungen und Wohnheime und - die Höhe des Zuschusses bei Ausübung einer Kaufoption, sofern die ursprüngliche Förderung nicht im Rahmen des S.WFG 2015 gewährt wurde. Dem Verordnungsvorhaben liegen Vorschläge der für die Wohnbauförderung zuständigen Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung zugrunde. Der Wohnbauförderungsbeirat hat sich am 29. Juli 2015 mit dem Vorhaben befasst und es zur Kenntnis genommen. 2. Gesetzliche Grundlage: § 50 Abs 2 Z 2 und 3 des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 2015 3. Übereinstimmung mit dem EU-Recht: Die vorgesehenen Änderungen stehen mit dem Unionsrecht nicht im Widerspruch. 4. Finanzielle Auswirkungen: Die finanziellen Auswirkungen des Vorhabens treffen das Land. Die für die Wohnbauförderung zuständige Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung geht von folgenden finanziellen Auswirkungen aus. 4.1 Sachaufwand: Zum 2. Abschnitt: Die aushaftenden Darlehen (Förderungsdarlehen und rückzahlbare Annuitätenzuschüsse) sollen vorzeitig zurückgezahlt werden, wobei sich die Höhe des zurück zu zahlenden Betrages am marktkonformen Gegenwartswert orientiert. Insgesamt haften für die Objektförderungen (Mietwohnungen und Wohnheime) im Rahmen des Landeswohnbaufonds rund 1,5 Mrd € und im Rahmen der Förderungen vor der Schaffung des Fonds rund 270 Mio € aus. Offene Auszahlungserfordernisse aus bereits gewährten Darlehensförderungen nach dem S.WFG 1990 bestehen in Höhe von ca 150 Mio €. Die Landesregierung plant, die offenen Verbindlichkeiten des Landes zu reduzieren. Zu diesem Zweck soll ein Volumen von rund 550 Mio € durch die vorzeitige Rückzahlung von Darlehen erlöst werden. Wie viele Darlehensnehmer oder Darlehensnehmerinnen von der Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung Gebrauch nehmen, lässt sich nicht abschließend beurteilen. Unter der Annahme, dass alle Darlehensnehmerinnen bzw Darlehensnehmer begünstigt zurückzahlen, beträgt der maximale Nachlass 354 Mio € (20 % von 1,77 Mrd €). Zum 3. Abschnitt: Im Bereich der Förderung des Ankaufs von Mietkaufwohnungen (Ausübung der Kaufoption) wird eine ähnliche Entwicklung der Verkäufe wie bisher unterstellt und davon ausgegangen, dass dies zu einem jährlichen Finanzbedarf von rund 3 Mio € führen wird. 4.2 Personalaufwand: Nach Einschätzung der für die Wohnbauförderung zuständigen Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung ist kurz- bis mittelfristig mit einem erhöhten Personalaufwand zu rechnen. Es ist geplant, den personellen Mehrbedarf durch entsprechende Mehrleistungen der Mitarbeiter in Form von bezahlten Überstunden bzw Mehrleistungsstunden (Abarbeitung der vorzeitigen Rückzahlung) und den weiteren Ausbau der EDV-Unterstützung aufzufangen. 5. Auswirkungen auf die verschiedenen Gruppen der Gesellschaft, insbesondere auf Frauen und Männer: Die vorgesehenen Regelungen haben keine direkten Auswirkungen auf die verschiedenen Gruppen der Gesellschaft.

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6. Zu einzelnen Bestimmungen: Zum 1. Abschnitt (vorzeitige Rückzahlung zum Barwert): Der Anwendungsbereich der Verordnung ist auf die sog „Altförderungen“ beschränkt, also auf Förderungen, die nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 oder früheren Wohnbauförderungsgesetzen (Wohnbauförderungsgesetz 1954, Wohnbauförderungsgesetz 1968, Wohnbauförderungsgesetz 1984 – vgl § 62 S.WFG 1990) zugesichert worden sind. Ausgenommen vom Anwendungsbereich sind noch aufrechte Förderungen nach Sonder-Wohnbauförderungsgesetzen (Gesetz zur besonderen Förderung des Wohnbaus in den Jahren 1993 bis 1996, LGBl Nr 36/1993, SonderWohnbauförderungsgesetz 1997, LGBl Nr 73, Sonder-Wohnbauförderungsgesetz 2010, LGBl Nr 119/2009, Bundes-Sonderwohnbaugesetz 1982, BGBl Nr 165, und Bundes-Sonderwohnbaugesetz 1983, BGBl Nr 661). Ferner beschränkt sich der Anwendungsbereich auf die Errichtung von geförderten Mietwohnungen und Wohnheimen. Nicht umfasst ist die (umfassende) Sanierung von Mietwohnungen und Wohnheimen; sie ist bereits Gegenstand der Verordnung LGBl Nr 40/2015. Zum 2. Abschnitt: Zu § 2: Die Bestimmung sieht die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung von aushaftenden Förderungsdarlehen, Zusatzdarlehen und Annuitätenzuschüssen unter Gewährung eines Nachlasses vor. Dafür sind bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen (s die Ausführungen zu § 3). Vorzeitige Rückzahlungen ohne Nachlass sind jederzeit und ohne Erfüllung besonderer Voraussetzungen möglich. Zu § 3: Abs 1: Z 1: Das Ansuchen ist von den jeweiligen Förderungsnehmern zu stellen. Handelt es sich um ein Objekt mit Mietkauf-Option und ist bereits Wohnungseigentum begründet, so ist eine Antragstellung nur für jene Mietwohnungen möglich, die noch im Wohnungseigentum der Förderungswerber stehen. Die Mieter der Wohnungen können nicht um eine vorzeitige Rückzahlung ansuchen. Z 2: Im Regelfall erlischt mit der vorzeitigen Rückzahlung des aushaftenden Darlehens das Förderungsverhältnis und scheidet das Objekt aus dem Förderungsregime aus. Für Mietwohnungen soll die Möglichkeit eröffnet werden, den Förderungsvertrag bis zum bedungenen Endzeitpunkt mit all seinen Rechten und Pflichten aufrecht zu lassen. Die Wohnungen können in einem solchen Fall daher auch nach Abwicklung der vorzeitigen Rückzahlung weiterhin nur begünstigten Personen vermietet werden. Umgekehrt gelten diese Wohnungen weiterhin als gefördert und tritt insoweit in Bezug auf die Gewährung von Wohnbeihilfe keine Änderung ein. Die Z 3 bis 5 entsprechen im Wesentlichen den bisherigen Rückzahlungsbegünstigungsverordnungen (vgl § 2 der Rückzahlungsbegünstigungs-Verordnung 2005). Zu Z 4 ist zu bemerken, dass die Beurteilung anhand der Aktenlage zu erfolgen hat; eine Prüfung vor Ort ist nicht erforderlich. Abs 2: Wird um vorzeitige Rückzahlung (gänzliche Beendigung des Förderungsverhältnisses) angesucht und wird noch ein Annuitätenzuschuss gewährt oder ein Rückzahlungsbetrag vorgeschrieben bzw Wohnbeihilfe an die Mieter gewährt, so sind diese mit dem 1. des Kalendermonats einzustellen, welcher auf das Einlangen des Antrages und Ablauf der Kündigungsfrist folgt. Wird bloß das Darlehen gekündigt, nicht aber die Förderung (Abs 1 Z 2 lit a sublit bb), sind nur allfällige Annuitätenzuschüsse oder Rückzahlungsbeträge einzustellen; keine Änderung erfolgt in diesem Fall bei der Wohnbeihilfe. Da sich die Tilgungsmodalitäten je nach Förderungsgesetz unterscheiden, ist hinsichtlich der Einstellung der Annuitätenzuschüsse (AZ) udgl zu differenzieren. Bei Förderungen gemäß dem WFG 1954, WFG 1968 und WFG 1984 gibt es nur halbjährliche Zahlungsfrequenzen, beim S.WFG 1990 (vor 2006) dagegen sowohl monatliche wie auch vierteljährliche. Beispiele: zB Förderung WFG 1968 (halbjährliche Zahlungsfrequenz): Ansuchen um Rückzahlung vom 25.6., Einstellung der Vorschreibung des Förderungsdarlehens (FD) ab 1.April, keine Auszahlung des AZ bzw keine Vorschreibung des AZ zum 30. September mehr; Basis für die Berechnung des Nachlasses (= Nominalwert) ist der Wert zum 1.4. zB Förderung S.WFG 1990 (vierteljährliche Zahlungsfrequenz): Ansuchen um Rückzahlung vom 25. Juni, Einstellung der Vorschreibung des FD ab 1. Juli, keine Auszahlung des AZ bzw keine

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Vorschreibung des AZ zum 30. September mehr; Basis für die Berechnung des Nachlasses (= Nominalwert) ist der Wert zum 1.7. zB Förderung S.WFG 1990 (Fondsdarlehen = monatliche Zahlungsweise): Ansuchen um Rückzahlung vom 25. Juni, Einstellung der Vorschreibung des FD ab 1. August, keine Auszahlung des AZ bzw keine Vorschreibung des AZ zum 31. August mehr; Basis für die Berechnung des Nachlasses (= Nominalwert) ist der Wert zum 1.8. (nach Bezahlung der Rate per 31.7.2015). Zu § 4: Unterschreitet der ermittelte Gegenwartswert 80 % des nominell aushaftenden Darlehenssaldos, kann nur ein 20 %-iger Nachlass gewährt werden. Zu § 5: Der marktkonforme Gegenwartswert ist durch Barwertberechnung oder Refinanzierungsfeststellung zu ermitteln. Die Barwertermittlung ist ein Rechenverfahren, die Refinanzierungsfeststellung eine Sichtung tatsächlich bestehender Umschuldungsmöglichkeiten am Markt. Die Ermittlungsart „Refinanzierungsfeststellung“ soll im speziellen Fall der Kündigung und Rückzahlung des Darlehens unter Aufrechterhaltung der Förderung bei Mietwohnungen zur Anwendung kommen. Abs 2: Der Barwert drückt den Wert eines künftigen Zahlungsstroms (Cashflow) in der Gegenwart aus. Die Höhe des Barwertes hängt im Wesentlichen von der Höhe der zukünftigen Ein- bzw Auszahlungen, der zeitlichen Struktur dieser Zahlungen sowie dem verwendeten Zinssatz ab. Je weiter eine Zahlung in der Zukunft liegt und je höher der Zinssatz ist, desto niedriger ist bei sonst gleichen Umständen der Barwert. Hinsichtlich der künftigen Zahlungsströme (Cashflows) ist je nach Zeitpunkt und Art der Förderung zu unterscheiden: WFG 1968: Der Berechnung sind die Annuität des Förderungsdarlehens (Zinsen und Tilgung) zugrunde zu legen. Die Konditionen sind im Gesetz und in der Verordnung bzw in den Förderungsverträgen (Zusicherungen) festgelegt. Die konkreten Cashflows können somit jederzeit genau ermittelt werden. WFG 1984 (keine Konversion): Die Förderung erfolgt durch die Gewährung von verzinslichen Förderungsdarlehen und von rückzahlbaren, unverzinslichen Annuitätenzuschüssen. Die Konditionen des Förderungsdarlehens sind in Gesetz und Verordnung bzw in den Förderungsverträgen (Zusicherungen) detailliert festgelegt. Für die Rückzahlung der Annuitätenzuschüsse gilt, dass dies nach der Tilgung des Bankdarlehens mit dem Betrag zu erfolgen hat, der sich als Differenz zwischen der Annuität des Bankdarlehens und dem dazu geleisteten Annuitätenzuschuss ergibt. Dieser Betrag und die Folgebeträge sind gemäß einem feststehenden Betrag jährlich zu erhöhen. Die konkreten Cashflows können somit jederzeit genau ermittelt werden. WFG 1984 (Konversion): Im Rahmen der Konversion wurde die Finanzierung geändert. Es gibt grundsätzlich alle Finanzierungsvarianten. In Frage kommen hier jedoch nur solche Varianten, bei denen im Rahmen der Konversion auch Förderungsdarlehen (2 % Zinsen) gewährt wurden, dies in der Regel gemeinsam mit Bankdarlehen. Für die Bankdarlehen wurden teilweise Fix- (befristet) und teilweise variable Konditionen vereinbart. Eine neuerliche Nachlassgewährung für den Anteil des Förderungsdarlehens ist somit nur dann auf die Laufzeit exakt berechenbar, wenn die bisherige Finanzierung abgelöst wird, was nur bei variablen Konditionen ohne zusätzliche Kosten möglich sein wird. Bei fixen Konditionen wäre dies nur dann möglich, wenn die zukünftigen Konditionen nach dem Auslaufen der Fixzinsbindung mittels FRA´s (forward rate agreements) fixiert werden könnten. Ist eine Fixierung der Fremdfinanzierung auf die verbleibende Gesamtlaufzeit nicht möglich, wird man entsprechende Abschläge vorsehen müssen. S.WFG 1990 (keine Konversion): Die Finanzierung erfolgt durch Förderungsdarlehen des Landes Salzburg (unverzinslich, verzinslich) und durch unverzinsliche aber rückzahlbare Annuitätenzuschüsse des Landes Salzburg. Keine Konversion hat für Wohnheime stattgefunden, auch bei den Mietwohnungen ist bei einer geringen Anzahl von Wohnungen/Bauvorhaben keine Umfinanzierung erfolgt. Um hier einen Barwert berechnen zu können, ist die zukünftige Cashflow-Struktur zu ermitteln. Dieser Cashflow errechnet sich aus der Differenz zwischen der Annuität des Bankdarlehens und dem dazu geleisteten Annuitätenzuschuss. Dieser Betrag wird jährlich um die vertraglich vereinbarten Prozentsätze erhöht. Dazu kommt bei den verzinslichen Förderungsdarlehen noch die Annuität des Förderungsdarlehens. Ist das Bankdarlehen bereits getilgt, so ist diese Berechnung schon erfolgt und damit die zukünftige Cashflowstruktur bis zum Ende festgelegt. Läuft das Bankdarlehen noch, so ist diese Cashflowstruktur in der beschriebenen Art zu ermitteln, wobei hier ein variables Element enthalten ist, da die zukünftige Zinsentwicklung bei den grundsätzlich vereinbarten variablen Konditionen nicht konkret vorhergesagt werden kann.

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S.WFG 1990 (Konversion): Im Rahmen der Konversion wurde die Finanzierung geändert. Es gibt grundsätzlich alle Finanzierungsvarianten. In Frage kommen jedoch nur solche Varianten, bei denen im Rahmen der Konversion auch Förderungsdarlehen (2 % Zinsen) gewährt wurden, dies in der Regel gemeinsam mit Bankdarlehen. Für die Bankdarlehen wurden teilweise Fix- (befristet) und teilweise variable Konditionen vereinbart. Eine neuerliche Nachlassgewährung für den Anteil des Förderungsdarlehens ist somit nur dann auf die Laufzeit berechenbar, wenn die bisherige Finanzierung abgelöst wird, was nur bei variablen Konditionen ohne zusätzliche Kosten möglich sein wird. Bei fixen Konditionen wäre dies nur dann möglich, wenn die zukünftigen Konditionen nach dem Auslaufen der Fixzinsbindung mittels FRA´s (forward rate agreements) fixiert werden können. Ist eine Fixierung der Fremdfinanzierung auf die verbleibende Gesamtlaufzeit nicht möglich, wird man entsprechende Abschläge vorsehen müssen. S.WFG 1990 (Landeswohnbaufonds): Die Finanzierung erfolgt ausschließlich durch Förderungsdarlehen des Landeswohnbaufonds (Staffelannuität). Die zukünftigen Cashflows ergeben sich exakt aus der Annuität des Förderungsdarlehens (Zinsen und Tilgung). Diese sind der konkreten Berechnung zugrunde zu legen. Die jährlichen Zahlungsströme sind mit einem laufzeit- und risikoäquivalenten Kalkulationszinssatz abzuzinsen. Die Diskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der aktuelle Wert einer Zahlung sowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den Zahlungsempfänger umso geringer ist, je später diese Zahlung fällig wird. Als Zinsindikator für die Abzinsung ist derjenige Euro-Zinsswap-Satz heranzuziehen, welcher der Restlaufzeit des aushaftenden Darlehens entspricht. Für das Jahr 2017 ist somit der 1-Jahres Swapzinssatz heranzuziehen, da das erste Jahr (2016) mit 100 % des Nominalwertes in die Berechnung eingeht. Für das Jahr 2018 ist der 2-Jahres Swapzinssatz maßgeblich usw. Die konkrete Höhe des Abzinsungszinssatzes bestimmt sich nach dem Tageszinssatz des Zinsindikators zum letztmöglichen Fälligkeitstermin. Bei Förderungen zB gemäß dem WFG 1968 ist somit auf den vor dem Stichtag maßgeblichen 1.4. oder 1.10. abzustellen. Beispiel Barwertberechnung: Es wird ein Ansuchen um vorzeitige Rückzahlung für ein Förderungsdarlehen des Landeswohnbaufonds gestellt. Der Antrag langt im September 2015 beim Amt ein. Der einmonatige Kündigungszeitraum ist daher zum 31.12. erfüllt, die Rückzahlung hat zum 31.12.2015 zu erfolgen. Die Cashflows der Folgejahre, letztes Quartal 2015, 2016 usw bestehen aus Zinsen und Tilgung. Die zukünftigen Zahlungsströme stehen betragsmäßig genau fest (Staffelannuität). Für das Jahr 2015 ist ein Barwert zu bilden, dieser beträgt 100 %, da im ersten Jahr keine Abzinsung stattfindet. Der Jahreswert 2016 ist mit dem 2-Jahresswapzinssatz abzuzinsen und ergibt einen Wert von 100-x. Für das Jahr 2017 ist wieder ein Barwert zu bilden. Der Jahreswert 2017 ist mit dem 3-Jahresswapzinssatz abzuzinsen und ergibt einen Wert von 100-x1. Auf die beschriebene Art sind alle zukünftigen Cashflows zu ermitteln und entsprechend abzuzinsen. Die so ermittelten abgezinsten Jahreswerte sind in weiterer Folge aufzusummieren und mit dem Nominalwert zum Fälligkeitstermin zu vergleichen. Aus dem Vergleich der abgezinsten Cashflows und dem Nominalwert errechnet sich der Nachlass. Abs 3: Um den Markt bestmöglich abzubilden, wird zum einen eine Untergrenze für die Anzahl der einzuholenden und vorzulegenden Angebote (sieben bzw fünf) und zum anderen die Einbeziehung von Bausparkassen und Versicherungen vorgegeben. Weiters soll für die Antragsteller die Möglichkeit bestehen, alternative Finanzierungsinstrumente zu nutzen (zB Einsatz von Eigenmitteln, Begebung von Anleihen). Die Antragsteller haben die eingelangten Angebote zu reihen: Und zwar zunächst nach der Dauer der Fixzinsbindung (ausgenommen bei Mietkaufwohnungen, wo eine vorzeitige Beendigung der Fremdfinanzierung erforderlich ist) und bei gleicher Laufzeit der Fixzinsbindung nach der Höhe des neuen Kreditbetrages. Der höchste neue Kreditbetrag gilt als bestes Angebot, wobei sich daraus keine Bindungswirkung gegenüber dem Entscheidungsorgan ergibt. Vielmehr stellen die Angebote lediglich Beweismittel dar. Insoweit kann ein Ansuchen trotz Vorlage von entsprechenden Angeboten auch abgelehnt werden, und zwar im Fall der Gefährdung von finanziellen Interessen des Landes (zB wenn sämtliche Refinanzierungsangebote außer Verhältnis zum Wert der aushaftenden Darlehensforderung stehen). Beispiel Refinanzierungsfeststellung: Es wird ein Ansuchen um vorzeitige Rückzahlung für ein Förderungsdarlehen des Landeswohnbaufonds gestellt. Der Antrag langt im September 2015 beim Amt ein. Der einmonatige Kündigungszeitraum ist daher zum 31.12.2015 erfüllt, die Rückzahlung hat zum 31.12.2015 zu erfolgen. Die Förderung soll grundsätzlich aufrechterhalten werden, dh es wird nur der Darlehensvertrag gekündigt. Durch den Förderungswerber oder die Förderungswerberin werden Angebote der Finanzierungsinstitute vorgelegt und gereiht (zur Minimierung des Zinsänderungsrisikos sind jedenfalls Angebote mit möglichst langen

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fixen Zinskonditionen zu bevorzugen). Es ist jenes Angebot mit Fixzinsvereinbarung heranzuziehen, welches dem aushaftenden nominellen Saldo am nächsten kommt. Werden zB für eine Förderung mit einem aushaftenden Darlehenssaldo von 1 Mio € vier Fixzinsangebote vorgelegt, und zwar in Höhe von 820.000 €, 830.000 €, 840.000 € und 850.000 €, und entsprechen diese allesamt in etwa dem Wert eines gewöhnlichen Leistungsaustausches am Markt, ist jenes mit 850.000 € heranzuziehen. Der Nachlass würde in diesem Fall somit 150.000 € oder 15 % betragen. Zu § 6: Die Rückzahlung hat in Form eines Einmalbetrages zu erfolgen – Ratenzahlung ist nicht möglich. Die Einzahlung hat so rechtzeitig zu erfolgen, dass der zu bezahlende Betrag zum Fälligkeitstermin am Konto des Landes wertgestellt ist. In Abhängigkeit vom jeweiligen Förderungsgesetz hat die Rückzahlung zu unterschiedlichen Zeitpunkten zu erfolgen, damit die Saldenstände richtig ermittelt werden können. Folgende Möglichkeiten bestehen: WFG 1984: Die Anweisung der Annuitätenzuschüsse und deren Vorschreibung erfolgt halbjährlich zu den Terminen 31.3. und 30.9. Erfolgt der Antrag im Zeitraum von September bis Februar, so hat die Auszahlung bzw Rückzahlung zum 31.3. zu unterbleiben bzw hat die Rückzahlung zum 31.3. zu erfolgen. Erfolgt der Antrag im Zeitraum von März bis August, so hat die Auszahlung bzw Rückzahlung zum 30.9. zu unterbleiben bzw hat die Rückzahlung zum 30.9. zu erfolgen. S.WFG 1990: a)

Errichtung von Mietwohnungen und Wohnheimen vor 2006:

Die Anweisung der Annuitätenzuschüsse und deren Vorschreibung erfolgt vierteljährlich. Ab 2002 bzw 2004 sind die Förderungsdarlehen in diesen Sparten verzinslich und erfolgt die Vorschreibung vierteljährlich. Insoweit ist immer von den vierteljährlichen Fälligkeitsterminen auszugehen. Allfällige Annuitätenzuschüsse bzw Rückzahlungsbeträge sind ab dem 1. Tag des Quartals einzustellen, welcher dem Stichtag vorangeht. b)

Errichtung von Mietwohnungen und Wohnheimen ab 2006 (LWBF):

Die Vorschreibung von Förderungsdarlehen (Annuitätenzuschüsse werden keine gewährt) erfolgt monatlich. Es gelten die vierteljährlichen Fälligkeitstermine. Wird daher ein Antrag zB am 15. Jänner gestellt, so ist der einmonatige Kündigungszeitraum bis zum Fälligkeitstermin erfüllt. Die Kündigung gilt daher zum 31.3., die Vorschreibung ist ab 1.3. einzustellen und der offene Betrag unter Berücksichtigung der Tageszinsen zur Zahlung vorzuschreiben. Zu § 7: Die Ansuchen sind schriftlich zu stellen. Zur Verfahrensbeschleunigung ist dem Ansuchen ein Grundbuchsauszug neuesten Standes beizulegen. Im Fall eines Ansuchens um vorzeitige Rückzahlung des Darlehens unter Aufrechterhaltung der Förderung für Mietwohnungen (Ermittlung des marktkonformen Gegenwartswert durch Refinanzierungsfeststellung) sind auch alle Angebote vorzulegen und zu reihen. Und zwar zunächst nach der Dauer der Fixzinsbindung (ausgenommen bei Mietkaufwohnungen, wo eine vorzeitige Beendigung der Fremdfinanzierung erforderlich ist) und bei gleicher Laufzeit der Fixzinsbindung nach der Höhe des neuen Kreditbetrages. Zur Minimierung des Zinsänderungsrisikos sind nämlich Angebote mit möglichst langen fixen Zinskonditionen zu bevorzugen. Im Fall der Erledigung im Sinn des Ansuchens ist dem Antragsteller eine entsprechende schriftliche Zusage zu erteilen. Wird die Zusage nicht in Anspruch genommen, geht ein allfälliger Nachlass verloren. Eine neuerliche Antragstellung schließt dies jedoch nicht aus. Zur Ablehnung von Refinanzierungsangeboten wegen Gefährdung finanzieller Interessen des Landes siehe die Ausführungen zu § 5. Zur Ermittlung des Vorliegens bzw Nichtvorliegens einer möglichen Gefährdung finanzieller Interessen des Landes wird die für die Finanz- und Vermögensverwaltung zuständige Abteilung des Amtes der Landesregierung in das Verfahren einzubinden sein. Zum 3. Abschnitt (Förderung des Miet-Kaufs): Zu § 8: Für den Erwerb einer geförderten Mietwohnung sollen nicht rückzahlbare Zuschüsse gewährt werden können.Voraussetzung dafür ist, dass die ursprüngliche Förderung gemäß dem WFG 1968, dem WFG 1984 oder dem S.WFG 1990 erfolgt ist und der Mieter oder die Mieterin die Wohnung auf Grund eines gesetzlichen oder vertraglichen Kaufoption-Anspruchs erwirbt (Abs 1). Keine Förderung ist somit möglich, wenn der Erwerb auf Basis eines freiwilligen Anbots des bisherigen Vermieters erfolgt. Abs 2 enthält weitere Anforderungen für die Gewährung eines Zuschusses. Die ursprüngliche Förderung muss zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs noch unberichtigt aushaften oder auf Basis der Konversions-

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und Rückzahlungsbegünstigungsverordnung oder dieser Verordnung umgeschuldet worden sein. Wird das Optionsrecht ausgeübt, muss der Käufer bzw die Käuferin eine begünstigte Person sein, wobei die Einhaltung der Einkommensobergrenze nicht neuerlich zu prüfen ist. Wohnbeihilfe, die dem erwerbenden Mieter oder der erwerbenden Mieterin gewährt worden ist, ist als Voraussetzung für die Zustimmung zurückzuzahlen. Ebenso ist die dem Vermieter oder die der Vermieterin gewährte Förderung zur Gänze zu tilgen. Für den Förderungswerber oder der Förderungswerberin soll ein verlorener Zuschuss gewährt werden, dessen Höhe fiktiv zu ermitteln ist (Abs 3). Auszugehen ist von einem Zuschuss in Höhe von 500 € je m² förderbarer Wohnnutzfläche und einer Laufzeit von 300 Monaten (= von 25 Jahren). Der Zuschuss von 500 € ist durch 300 zu dividieren und mit der Anzahl der verbleibenden Monate bis zum Ende der fiktiven Förderung zu multiplizieren. Beispiel: Mietvertragsbeginn = 1.1.2007, Ausübung der Mietkaufoption zum 1.1.2016. Es sind somit genau 120 Monate seit Beginn der Förderung (Aufnahme der Bewirtschaftungsphase) vergangen und verbleiben somit noch 180 Monate bis zum Ende der Förderungslaufzeit. Die Höhe des Zuschusses errechnet sich somit gemäß der Formel: 500 € / 300 * 180 = 300 €. Dieser Betrag ist in weiterer Folge mit der förderbaren Wohnnutzfläche zu multiplizieren, für eine Einzelperson somit mit 55 m². Es errechnet sich daher im gegenständlichen Beispiel eine Förderung in Höhe von 16.500 €. Der Zuschuss ist durch ein Pfandrecht im Höchstbetrag sicher zu stellen (Abs 4). Diesem Pfandrecht dürfen die zur Finanzierung des Kaufpreises und allenfalls der Nebenkosten erforderlichen Pfandrechte als Festbetragspfandrecht vorangehen, sofern dadurch der Wert von 2.500 € (= fünffacher Zuschussgrundbetrag) nicht überschritten wird. Voraussetzung ist, dass die Zusatzfinanzierung den Bedingungen des § 8 WFV 2015 entspricht. Zu § 9: Die Kaufpreisobergrenze ist nach Maßgabe der angeführten Kosten und Werte zu ermitteln. Als Nebenkosten werden dabei nur anerkannt: die Kosten für ein zu erstellendes Nutzwertgutachten, die Kosten für die Errichtung des Vertrages, Treuhandkosten, Beglaubigungskosten, Barauslagen und sonstige im Zusammenhang anfallende Steuern und Gebühren. Zu § 10: Ansuchen um Gewährung einer Förderung sind schriftlich einzubringen. Die Auszahlung des Zuschusses kann erst erfolgen, wenn sichergestellt ist, dass sämtliche Voraussetzungen vorliegen.